Propietarios que rentan únicamente en verano: “Los ingresos pueden multiplicarse por tres o cuatro en comparación con una semana en temporada baja” | Economía

La actividad inmobiliaria ha entrado en el habitual letargo veraniego. Agencias, bancos y notarios operan a medio ritmo en estos días. No obstante, hay un mercado que está más activo que nunca. El alquiler vacacional crece durante la época estival, especialmente en destinos costeros. Según Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler promovido por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, el número de apartamentos turísticos en España “pasa de aproximadamente 418.000 disponibles en enero a más de 610.000 en agosto”.

Alquilar una de estas propiedades es cada vez más costoso este verano. El precio medio asciende a 1.200 euros por semana, según Tecnitasa. En los destinos más populares, como Ibiza o Marbella, el costo se eleva hasta 3.300 euros, es decir, 471 euros por noche. Además, alquilar una villa de lujo puede costar hasta 25.000 euros por siete días. Este atractivo ha incentivado a propietarios que anteriormente no consideraban participar en este mercado.

Cada vez son más los ciudadanos que arrendan sus propiedades —principalmente segundas residencias— solo en verano. “Julio y agosto pueden llegar a representar entre un 60% y un 80% de las noches ocupadas en destinos costeros con fuerte estacionalidad. En áreas urbanas, esta cifra se sitúa en torno al 40%”, informan en StayAlliance, asociación especializada en alojamiento de corta y media estancia.

El negocio se explica fácilmente: ganan en tres meses —de julio a septiembre— lo que sería complicado en cualquier otra época del año. “El ingreso en temporada alta puede llegar a triplicar o cuadruplicar lo que se obtiene en una semana durante la temporada baja en destinos muy estacionales de costa. En ciudades, aunque también existe diferencia, esta es mucho menos pronunciada”, explican desde la asociación. Si todo sale bien, los ingresos pueden ser comparables a los de un alquiler residencial durante un año, aunque hay que considerar la carga fiscal y los costos operativos al hacer cuentas. Además, el propietario debe inscribirse en el Registro Único de Alquiler Turístico para obtener el código identificativo necesario para anunciarse en plataformas.

En GuestReady, una empresa dedicada a la gestión integral de alquiler turístico, enfatizan que este modelo estacional es cada vez más común en España y “puede ofrecer una rentabilidad significativamente mayor en comparación con los meses de marzo o noviembre”. Lo cuantifican: “Hasta un 40% más”.

Los propietarios son reticentes a compartir su experiencia y suelen aceptar hacerlo con nombres ficticios. “Nadie quiere porque se tiende a criminalizarlos”, comenta un agente de la propiedad inmobiliaria (API) en Ibiza. Sonia, de 66 años, alquila un chalé adosado en la urbanización Novo Sancti Petri, en Chiclana de la Frontera (Cádiz). “Normalmente anuncio por quincenas o meses enteros, pero si recibo solicitudes por semana, lo reviso, aumento un poco el precio y no tengo problema. Así evito que me queden semanas sueltas”, argumenta. Durante el resto del año utiliza la casa de forma ocasional, especialmente en puentes. En agosto, genera aproximadamente 8.000 euros. “Con lo que obtengo en verano, la casa se mantiene todo el año, además de conservar el activo, claro”, dice. Sonia alquila a conocidos y a través de Rentalia. “El resto (contrato, llaves, limpieza…) lo gestiono yo”.

Berta, de 55 años, acaba de poner en alquiler un bungaló de dos plantas en Torrevieja (Alicante), un lugar donde hay más casas vacías que residentes permanentes (de más de 122.700 inmuebles, solo unos 36.800 están registrados como residencia habitual, según el Consejo General de Economistas). Es la primera vez de Berta en este mercado. Alquila por quincenas solo en verano “para no dañar la casa, para evitar costos innecesarios con el cambio de inquilino y por tranquilidad”. De hecho, “nos han ofrecido alquilar en temporadas largas durante el invierno, pero no queremos perder el contacto con la casa tantos meses”, relata. La gestión la lleva una agencia local que se encarga de todo (entradas, salidas, limpieza…). Por cada quincena, recibe 1.700 euros. “Este año solo hemos alquilado dos quincenas hasta ahora, es decir, 3.400 euros”. Hay que restar la comisión de la agencia y el costo de limpieza.

Propietario nacional

El perfil más común es el del propietario nacional. Sergio Cardona comenta que muchos de ellos “no consideran el alquiler residencial porque utilizan la propiedad como segunda residencia el resto del año”. En algunos casos, señalan en GuestReady, es parte de una estrategia personal o familiar para equilibrar costos relacionados con periodos de viaje o descanso. Sin embargo, desde StayAlliance subrayan que la demanda no se limita al turismo vacacional. “En muchas zonas costeras, el alojamiento flexible también satisface necesidades laborales o de movilidad profesional como trabajadores temporales o personal vinculado al sector servicios, entre otros, que requieren alojamiento”.

Además de explicarse por sí solo, el negocio se maneja casi de forma automática, ya que la mayoría de los propietarios delega la gestión en una empresa, especialmente aquellos que residen a varios kilómetros de su segunda residencia. “Las comisiones de las plataformas de reserva en línea oscilan entre el 15% y el 20%, a lo que se suma limpieza e impuestos”, explican en StayAlliance. La inmobiliaria cobra a Berta un 10% más 40 euros por check-in y check-out, con la limpieza aparte. “Compatibilizar el uso residencial con el aprovechamiento turístico es un fenómeno que forma parte de un modelo cada vez más profesionalizado”, afirman en StayAlliance.

Actualmente, las agencias inmobiliarias en los destinos más solicitados están muy activas. “Atienen a muchos propietarios que optan por arrendar sus segundas residencias en los periodos en que no tienen previsto estar en ellas”, indica Carles Sala, vocero de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña.

El mercado de lujo también se involucra en esta actividad frenética. “Muchos propietarios, tanto nacionales como internacionales, eligen arrendar sus viviendas solo en temporada estival. “Establecemos que entre un 35% y un 40% de los propietarios del segmento residencial de lujo utilizan este modelo”, afirma Rodrigo Lozano, director de Islas Baleares en Spain Sotheby’s International Realty. Una villa en Ibiza o Mallorca puede alquilarse entre 10.000 y 25.000 euros semanales en julio y agosto. “Esto representa un incremento de entre el 100% y el 300% respecto a la temporada baja. Incluso propiedades más pequeñas de alto nivel en zonas exclusivas pueden duplicar su tarifa habitual”. Por ejemplo, si la casa se alquila de julio a septiembre, puede generar ingresos brutos de entre 60.000 y 150.000 euros. “Es una estrategia financiera eficaz. Alquilar solo en verano asegura alta rentabilidad y permite el uso personal del inmueble el resto del año”, comenta el directivo.

Existen propietarios que solo están dispuestos a arrendar mensualmente. En julio y agosto, en Denia y Jávea (Alicante), las rentas pueden variar entre 25.000 y 35.000 euros, e incluso alcanzar los 40.000 euros en algunos casos”, estima Vicente Salamanca, director de ventas de Denia y Jávea de Engel & Volkers.

Menos estacionalidad

En cuanto a otros mercados, aunque es cierto que la actividad disminuye, el verano ha dejado de ser un periodo completamente inactivo, al menos para algunos. “Los que buscan vivienda en verano suelen hacerlo de manera más decidida, con plazos claros, ya sea por un cambio laboral, una mudanza familiar antes del inicio del curso escolar o una inversión que desean concretar antes de finalizar el año. El alquiler representa una fase de alta rotación”, menciona María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

El descenso constante en la oferta de vivienda disponible y la creciente presión de la demanda están haciendo que la actividad, tanto de compra como de venta y alquiler, se mantenga más estable a lo largo del año. “La estacionalidad clásica del mercado inmobiliario se está desvaneciendo y cada vez hay más operaciones en verano”, relata el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro. Desde la federación afirman que “muchas agencias mantienen un nivel de actividad constante durante todo el año; la decisión de compra no se detiene por las vacaciones”.

Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, es un ejemplo claro de este cambio de tendencia. “Para nosotros, el verano no es un sinónimo de pausa, sino de oportunidad, si se sabe dónde y cómo actuar”. Según su experiencia, “hay compradores que aprovechan las vacaciones para visitar propiedades. Y si llevas tiempo buscando, el verano puede ser el momento ideal para tomar decisiones con más calma y menos prisa”.

También las agencias inmobiliarias de lujo están experimentando un aumento notable en su actividad. Marbella es un buen ejemplo. “Es un destino de renombre internacional, y la temporada estival trae consigo un incremento significativo de clientes interesados en propiedades, ya sea para vacaciones o inversión”, señala Smadar Kahana, directora ejecutiva de Engel & Völkers Marbella.