El costo de las viviendas nuevas en el sureste de Madrid aumenta significativamente: hasta un 12% más en un año | Empresas

La presión en el mercado inmobiliario y la crisis de acceso a la vivienda en las principales ciudades de España se manifiestan también en el aumento vertiginoso de precios que experimenta el sector de la construcción nueva. En los desarrollos del sureste de Madrid, la gran bolsa de terreno que se pensaba que aliviaría en cierta medida el costo de la vivienda en la capital, ha visto un incremento de hasta un 12% en solo un año, según un informe reciente de Foro Consultores Inmobiliarios.

La llamada Estrategia del Sureste incluye la edificación de 118.737 viviendas en terrenos cercanos a Vicálvaro, Vallecas y, a algo más de distancia, Rivas. Los nuevos barrios que comprenden esta estrategia son Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral, Valdecarros y Los Cerros. Cada uno de estos se encuentra en diferentes etapas de desarrollo, destacándose El Cañaveral como el más avanzado y Los Cerros como el que ha iniciado su impulso más recientemente.

El informe de Foro Consultores Inmobiliarios analiza los precios de venta de viviendas de nueva construcción que se encuentran en régimen libre, es decir, sin ningún tipo de protección. Dado que en Los Cerros no se ha comercializado ninguna vivienda aún, no hay datos específicos para ese barrio, aunque se incluyen cifras de la cercana Ensanche de Vallecas.

El precio medio por metro cuadrado en enero de 2026 varía desde los 3.906 euros en Valdecarros, el más económico, hasta los 4.638 euros que se registran en el Ensanche de Vallecas. Comparando el precio medio del metro cuadrado de enero de este año con el de enero de 2025, se observa un incremento que oscila entre el 8,6% en el Ensanche de Vallecas y el 12,3% en Los Ahijones.

Después de este aumento significativo en algunos casos, en términos absolutos, en Valdecarros, donde comenzó la venta de vivienda libre en el segundo semestre de 2025, el precio medio de un piso asciende a 424.000 euros. En Berrocales y Los Ahijones, el promedio se sitúa en torno a los 400.000 euros, mientras que en El Cañaveral alcanza los 427.000 euros. En lugar de ofrecer el alivio que demandan los altos precios, Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral y Valdecarros han terminado por contagiarse de la fiebre del ladrillo. En vez de transformar la situación, han sido transformados por ella.

Los desarrollos del sureste estuvieron paralizados durante años debido a diversas contiendas judiciales como las que se dieron en Los Berrocales y, fundamentalmente, por la crisis inmobiliaria y la posterior explosión del crédito promotor. Con el resurgir del interés por la construcción, los desarrollos han recuperado impulso, pero de manera gradual. Así, la construcción de nuevos proyectos por fases y los tiempos administrativos han llevado a que, en lugar de una avalancha de nuevas viviendas, se produzca un goteo de pisos nuevos con efectos limitados en los tensados precios de la capital.

“El 2025 ha sido un año activo en la comercialización de nuevas viviendas”, señala el informe sobre estos desarrollos. “El número de promociones actuales asciende a 34, en comparación con las 20 de hace un año. Esto implica un aumento notorio en el número de viviendas iniciadas, alrededor de 1.400, frente a las 1.755 del año pasado. Si bien es un incremento, aún está lejos de las cifras de 2011, cuando en el Ensanche de Vallecas se desarrollaron más de 2.800 viviendas”, se detalla.

Actualmente, Foro Consultores Inmobiliarios identifica un stock de 1.136 viviendas en venta, la mayoría de ellas ubicadas en Los Berrocales. En cuanto a la superficie media de las viviendas, El Cañaveral lidera con 104,2 metros cuadrados construidos de media, mientras que en el Ensanche, que cuenta con promociones de pisos más pequeños, la superficie media ronda los 90,9 metros cuadrados construidos.

Sobre el desarrollo de cada uno de estos barrios y el futuro en lo que respecta a nuevas viviendas, según el análisis del documento, el Ensanche de Vallecas está prácticamente finalizado, con solo dos promociones en venta. El Cañaveral, cuya comercialización se inició en 2015, alcanzó su punto álgido en disponibilidad de viviendas en 2019 y 2020. En 2023, comenzó la venta de los primeros pisos en Los Berrocales y Los Ahijones. En 2025 se iniciaron las ventas de nuevas viviendas en Valdecarros, mientras que se espera que en los próximos meses comiencen las ventas de promociones en Los Cerros, una vez se apruebe el proyecto de reparcelación.