Ahorro de casi 1.500 euros para propietarios gracias a la bonificación del IRPF por congelar el alquiler | Vivienda | Economía

La vivienda se ha convertido en el principal escenario de conflicto económico del país, un lugar donde cada decisión pública promete aliviar una parte del problema, aunque a veces termina descubriendo otro. La propuesta del ala mayoritaria del Gobierno de ofrecer incentivos fiscales a los propietarios que congelen el precio del alquiler cumple con esa idea. La iniciativa podría suponer un ahorro medio de casi 1.500 euros para los arrendadores, aunque su impacto varía significativamente según el nivel de ingresos, beneficiando claramente a los de mayores recursos.

De acuerdo con cálculos realizados por el Registro de Economistas de Asesores Fiscales (REAF), basados en datos de la Agencia Tributaria, una bonificación del 100% en el impuesto sobre la renta para aquellos que no aumenten el alquiler podría resultar en un ahorro fiscal de hasta 6.750 euros anuales por arrendador. Este beneficio se vería más en los tramos de mayores ingresos, mientras que para los propietarios con menores ingresos el alivio sería considerablemente menor. A estas discrepancias se suma el escepticismo de Sumar y algunos socios de la coalición, que son reacios a otorgar incentivos a los propietarios.

La medida, que fue anunciada esta semana por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, implica aumentar la reducción en el IRPF sobre los ingresos netos por alquiler de vivienda habitual del 50% actual al 100%, siempre que el dueño mantenga el precio inalterado al momento de la renovación del contrato. Su objetivo es controlar los precios de miles de contratos que están a punto de vencer, en un contexto de encarecimiento generalizado. Sumar, un partido minoritario dentro del Gobierno, estima que hay alrededor de 630.000 contratos en toda España y critica la propuesta del PSOE, considerándola «ineficaz» por su naturaleza voluntaria y por aumentar la desigualdad entre caseros e inquilinos a través de un tipo de regalo fiscal.

En España, encontrar información oficial actualizada sobre el mercado del alquiler es una tarea casi imposible. Los cálculos del REAF se basan en la última estadística del IRPF disponible en el organismo del Ministerio de Hacienda, correspondiente al año 2023. En ese momento, la reducción general —actualmente del 50%— era del 60%, y los ingresos reportados por los contribuyentes eran, evidentemente, inferiores a los que se declararían ahora, teniendo en cuenta que el mercado, según datos de portales inmobiliarios, ha aumentado alrededor de un 30%. Esto significa que el ahorro medio calculado es necesariamente una estimación.

Además, las estadísticas fiscales no permiten separar los datos por vivienda, sino por contribuyente. Esto significa que algunos arrendadores (sobre todo los de mayores ingresos) declaran ingresos de más de un inmueble alquilado, lo que impide calcular con precisión un precio medio del alquiler a partir del IRPF y obliga a interpretar los montos como promedios por propietario, no por contrato. Aun así, a pesar de estas limitaciones y el desfase, los datos permiten vislumbrar el impacto que podría tener la medida.

Los más de 2,1 millones de propietarios con personalidad física en España —excluyendo el País Vasco y Navarra por tener un sistema fiscal propio— obtenían en 2023 un ahorro medio de 876 euros con la reducción del 60%. Si la bonificación se incrementara al 100%, los arrendadores dejarían de pagar en impuestos otros 584 euros anuales por cabeza, elevando la ventaja hasta los 1.460 euros por ejercicio.

La Agencia Tributaria, sin embargo, permite analizar el impacto por tramos de ingreso, y es ahí donde se muestra la diferencia entre los propietarios. Por ejemplo, hay alrededor de 300.000 personas que tienen ingresos totales entre 12.000 y 21.000 euros anuales y que, al mismo tiempo, alquilan una propiedad. Para ellos, a los 685 euros de ahorro vigente se les sumarían otros 457, alcanzando un total de 1.142 euros.

Esta cantidad es considerablemente menor que la que disfrutan las rentas más elevadas, que tienen ahorros medios mucho más atractivos, de hasta 2.700 euros adicionales en comparación con el escenario de 2023. Entre los caseros con ingresos superiores a 601.000 euros anuales (alrededor de 5.200 personas), el alivio fiscal total —sumando la reducción actual y la adicional— podría alcanzar los 6.750 euros. En el tramo entre 150.000 y 600.000 euros, el ahorro rondaría los 4.450 euros, mientras que para aquellos que declaran entre 60.000 y 150.000 euros, la cifra rondaría los 3.000 euros. Todas estas cifras, relativas a la radiografía de 2023, serían aún más elevadas si se consideran los niveles actuales, con precios de alquiler que alcanzan máximos históricos.

El impacto en las arcas públicas es, no obstante, muy difícil de cuantificar. La medida está diseñada solo para los contratos que caducan y que deben renovarse, un cálculo que resulta casi imposible de hacer con exactitud. En Hacienda, indican desde el ministerio, aún tienen que hacer los números.

Un impacto que todavía está por ver

El Gobierno, más allá de lo anunciado por Sánchez, aún debe definir los detalles del plan en un real decreto ley que pretende aprobar en breve. A la espera de estos detalles, Raquel Jurado, técnica del servicio de estudios del REAF, se pregunta si la medida podrá realmente aliviar un mercado inmobiliario cada vez más tensionado, con precios medios que han pasado en la última década de 7,3 euros por metro cuadrado a más de 14 euros, y que, al menos por el momento, no parecen tener un límite.

De entrada, no se aplicará a todos los propietarios, sino solo a aquellos que necesiten renovar el contrato tras cinco años de vigencia. Además, explica Jurado, es importante considerar que, por regla general, los propietarios aprovechan esta actualización para aumentar considerablemente la renta, lo que obligaría a «comparar los datos de ahorro fiscal con lo que se deja de ganar si no se aumenta el alquiler». «No estamos seguros de que les resulte rentable a los arrendadores, teniendo en cuenta que todos tienen derecho a aplicar ya una reducción del 50%», añade.

Otros especialistas, como Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil en la Universidad Complutense de Madrid, apoyan el plan, ya que muchos propietarios “pueden preferir una renta media razonable con incentivos fiscales y que el inquilino pueda pagar, en lugar de una renta muy alta con riesgo de impago”.

A esto se añaden varias lagunas que aún quedan por resolver. Con la aprobación de la ley estatal de vivienda en 2023, se modificó el sistema de reducciones fiscales del IRPF para arrendamientos de vivienda habitual en los nuevos contratos. Desde entonces, la reducción mínima pasó del 60% al 50% —pudiendo ser mayor, de hasta el 90%, si se cumplen otros requisitos adicionales, como reducir la renta o si el inquilino tiene entre 18 y 35 años—, sobre el rendimiento neto positivo del alquiler (la cantidad que queda después de deducir gastos como el IBI, la hipoteca, reparaciones o seguros).

Desde el sindicato de técnicos de Hacienda, Gestha, insisten en la necesidad de reestructurar todos esos incentivos, ya que, de lo contrario, “podría percibirse que los propietarios que mantienen el precio obtienen más ventajas fiscales que aquellos que lo reducen”. Asimismo, los técnicos advierten que aún es prematuro para evaluar el impacto de estas bonificaciones que recibieron luz verde a mediados de 2023. Todas estas reducciones, enfatizan, entrarán en vigor en enero de 2024, aplicándose por primera vez en la declaración de la renta correspondiente a ese año (cuyo proceso se llevó a cabo entre abril y junio de 2025), “por lo que aún no ha transcurrido el tiempo suficiente para analizar su eficacia».