Cambios en Usera: españoles regresando al centro, un mercado inmobiliario chino alternativo, nuevos inversores y la salida de latinos | Noticias de Madrid

Algo está sucediendo en Usera. Cada vivienda se cotiza a precios altos. Usera lidera la lista de distritos donde más ha crecido el precio de los inmuebles en el último año según el portal inmobiliario Fotocasa y la tasadora Tinsa, que calcula un incremento del 19,9%.

En esta área se presentan tres fenómenos simultáneos. Primero, el proceso inminente de gentrificación que impacta a toda la capital, obligando a muchos madrileños a abandonar el centro y buscar vivienda fuera de la M-30. En segundo lugar, los inversores extranjeros que inicialmente llegaron al barrio de Salamanca ahora están enfocados en esta zona, buscando adquirir edificios completos. Recientemente, una mujer mexicana compró un bloque en la calle Amor Hermoso, y un ciudadano ruso ya posee 10 pisos en la zona. La inmobiliaria Eticasa ha sido inundada de llamadas por inversores chinos que residen en el norte de Europa y consideran más rentable invertir aquí que en Alemania o Reino Unido. Este fenómeno se ve potenciado por el proyecto del Ayuntamiento de transformar Usera en un referente turístico de Madrid, similar a un barrio chino.

Finalmente, lo singular de Usera es la existencia de un mercado inmobiliario alternativo, controlado por la comunidad china, que se ha consolidado silenciosamente desde los tiempos de la crisis. La población latina, el grupo migrante con mayor representación en el barrio, es quien más sufrirá las consecuencias, ya que muchos viven de alquiler con rentas antiguas por debajo del precio de mercado, entre 500 y 800 euros. De acuerdo con un estudio publicado por EL PAÍS sobre el origen de los residentes en cada barrio de España, el 30% de la población extranjera en Usera proviene de América, en comparación con un 8% de asiáticos. Sin embargo, como señala Paul Ríos, de 26 años y director de la agencia inmobiliaria Tempocasa en el distrito, “el dominio económico de los asiáticos es incomparable, por eso se enfocan en ellos.”

El Ayuntamiento de Madrid busca convertir Usera en el último gran chinatown de Europa. José Luis Martínez-Almeida ha estado presente en Usera más frecuentemente para promover recientes inauguraciones relacionadas con la comunidad china. El objetivo es que el barrio se identifique directamente con la cultura asiática.

En este contexto, la mayor competencia en Usera es encontrar vendedores. “Un vendedor es como oro. Es una fuente de ingresos”, comenta Ríos. En junio de 2024, Idealista reportó más de 700 anuncios activos. Sin embargo, durante la primera semana de febrero el número había bajado a 273. “Este brusco aumento en los precios de Usera se debe a que, hasta hace poco, incluso en tiempos de inflación, los precios eran bajos y había oferta. Nuestra primera venta en 2023 fue un piso por 120.000 euros que ahora podría alcanzar los 267.000. Los barrios más asequibles nos interesan porque, aunque las comisiones son menores, se efectúan más operaciones,” explica Ríos. Según el agente, los pocos pisos a la venta provienen de herencias, de “hijos que tienen que pagar la residencia de sus padres con el dinero de la venta” o de “personas mayores que se mudan”. “Nosotros nos enfocamos en el mercado de jóvenes que atraviesan el Manzanares. De cada diez compradores, siete son españoles de entre 30 y 40 años con empleos estables -profesores, arquitectos, médicos- que buscan su primera vivienda con ahorros. También hay compradores chinos, mayormente sin hipoteca, pero nunca he visto a uno que sea vendedor,” añade. Por eso, menciona Ríos, “se lo piensan dos veces” cuando llega un comprador asiático. “Sabemos que, si le vendemos un piso, no volverán a nosotros. No hay retorno. Ellos introducirán las propiedades en su propio mercado,” analiza.

De hecho, inmobiliarias como Linkcasa comenzaron su trayectoria, según varias personas que han trabajado con ellos, creando una cartera de clientes chinos a través de WeChat, la aplicación de mensajería preferida en la comunidad asiática. En WeChat, se publican anuncios de inmuebles en Madrid que no se encuentran en Idealista u otras plataformas. Es un espacio que tanto particulares como empresas utilizan como vitrina para transacciones fuera del mercado convencional.

Marcelo Usera, la principal arteria comercial del barrio, está bajo el dominio de negocios chinos. En cada área, las inmobiliarias luchan por establecerse en las calles más destacadas. Esto ocurre en General Ricardos (Carabanchel), en la avenida Manoteras (Moratalaz) o en Paseo de las Delicias (Arganzuela). Sin embargo, en Marcelo Usera, estas no abundan, salvo las que se enfocan en el mercado chino, como Eticasa o Bafre. “Intentamos alquilar un local a un precio superior al justo y aun así no lo logramos. No quieren favorecer a la competencia. Al final, se ha instalado una inmobiliaria china aquí,” señala Ríos. Las demás quedan relegadas a calles secundarias.

Al otro lado de este mercado, Emilio Zhong, de 32 años, aprovecha cada momento para gestionar todas las operaciones en su agenda. Zhong, conocido en la comunidad china como Zhenyu, tiene un recurso especial frente a su ordenador: una pecera con kois -peces japoneses que simbolizan “prosperidad y suerte”- que nadan frente a él. Su oficina, con 14 empleados, enfrenta un ambiente “animado”. “El chino que vive en Usera es típicamente de clase media. Por cultura, los padres suelen ahorrar para comprar una vivienda a sus hijos, así que la mayoría de los compradores son jóvenes chinos de segunda generación o algunos recién llegados que trabajarán aquí o en Cobo Calleja”, observa. “Económicamente, hay un dominio en comparación a la población latina. Durante la crisis, algunas familias chinas adquirieron propiedades a precios muy bajos y ahora poseen calles enteras. Hay casos de propietarios con más de 100 pisos alquilados, generando ingresos de entre 80 y 100.000 euros al mes,” señala.

Tanto Ríos como Emilio sitúan a la población latina en el último eslabón de esta cadena. “Llevan más de 25 años aquí. Conservan alquileres bajos de entre 500 y 800 euros. A largo plazo, no podrán mantener sus viviendas y serán los primeros en irse, a menos que se vean obligados a vivir en habitaciones, lo cual ya está sucediendo. Es solo cuestión de tiempo”, opina Ríos. “La turistificación promovida por el Ayuntamiento es una invitación a los inversores, que no van a habitar el barrio. Esto sería el toque final a la escalada de precios,” asegura Emilio.

“¿Quién ha pedido turismo?”

La inversión del Ayuntamiento de Madrid culminó recientemente con la inauguración de un enorme dragón de 20 metros en la plaza de las Tizas, destinado a los niños. Esta impactante figura, junto con la peatonalización de algunas calles, se considera “el mayor proyecto de regeneración urbana de esta legislatura”, según el alcalde Martínez Almeida. Los fondos provienen de recursos europeos. La obra se completará con la construcción de dos arcos chinescos de entrada y salida al barrio, para los cuales ninguna empresa presentó ofertas en la primera convocatoria pública. Finalmente, con un presupuesto de 280.000 euros, el artista Okuda San Miguel se encargará de su realización.

Alfredo, un panadero de 59 años, observa desde su ventana cómo el barrio ha cambiado en las últimas cuatro décadas. “Este proyecto se ha realizado sin consultar a los vecinos. Se ha diseñado específicamente para complacer a los chinos, porque saben que son quienes tienen el dinero. La otra día vi al alcalde aquí por primera vez,” comenta. “¿Quién ha pedido aquí turismo? Deberían mejorar el barrio para los residentes. Esto es solo un adorno; la basura sigue por ahí. Es pura decoración”, se queja.

Enguan Chen, presidente de la agrupación de asociaciones de Usera, no cree que la iniciativa de “turistificar” Usera desplace a sus compatriotas pronto. Chen sostiene que la comunidad china “está más integrada que nunca”. “¿Por qué necesitamos el proyecto de chinatown? Porque beneficiará a los negocios,” concluye.