Dos fondos adquirieron 2.490 viviendas públicas de Gallardón y Botella y ahora las revenden a precios hasta seis veces superiores | Noticias de Madrid

Dos fondos de inversión están a punto de concretar un negocio redondo con los apartamentos que alguna vez fueron de los madrileños. Se trata de dos de los principales arrendadores privados de Madrid, Fidere y Nestar, que adquirieron 2.490 viviendas públicas al Ayuntamiento de la capital en un momento en que el mercado estaba en su punto más bajo tras el boom inmobiliario. Dieciséis años después, estas empresas se preparan para venderlas a precios mucho más elevados, justo cuando el mercado inmobiliario está en auge. Los anuncios han llegado a Idealista con precios desorbitados para muchos madrileños, como un departamento de tres habitaciones en Sanchinarro por 649.000 euros.

La venta de estos inmuebles públicos, realizada en dos macrooperaciones en 2010 y 2013, provocó protestas entre los madrileños, enfrentó a los políticos y fue objeto de análisis judicial. En la actualidad, las reventas apenas generan interés. Unos pocos vecinos de Carabanchel han manifestado su descontento y han colgado pancartas en sus edificios, pero la cobertura mediática ha sido limitada. La portavoz de la oposición de izquierdas, Rita Maestre, de Más Madrid, ha expresado su apoyo: “Las viviendas que Ana Botella vendió de forma fraudulenta por 70.000 euros ahora pasarán a manos de otro fondo buitre“, dijo en X.

La primera venta fue realizada por el equipo del alcalde Alberto Ruiz Gallardón (PP) en 2010. Las crónicas de ese momento calificarían de “inédito” que el Ayuntamiento de Madrid vendiera parte de su patrimonio a un fondo. Solo cinco años antes, el regidor había recorrido los pisos conocidos como Sanchinarro X el día de la entrega de llaves. Los beneficiarios eran madrileños menores de 35 años que pagaban entre 236 y 434 euros mensuales con opción a compra.

Los inquilinos nunca tuvieron la opción de comprar esos inmuebles. En el verano de 2010, el Ayuntamiento les informó a través de cartas que sus pisos iban a ser subastados. Solo hubo un postor, el fondo madrileño Lazora (ahora conocido como Nestar), que adquirió 630 viviendas, incluidas las 304 de Sanchinarro X, las más codiciadas por su ubicación en el norte de la capital. Lazora pagó 65 millones de euros por el total, es decir, 103.000 euros de media por vivienda.

El costo de un apartamento en Sanchinarro casi se ha duplicado desde 2010, según los datos compartidos por Idealista con EL PAÍS, pero Nestar está buscando obtener un margen mucho más alto. Sus anuncios varían entre los 365.000 euros para un apartamento de una habitación y los 649.000 euros para los de tres. Nestar tenía este jueves ocho anuncios en Idealista de sus apartamentos en Sanchinarro X. Un portavoz no respondió a la consulta sobre si planean vender toda la promoción, pero sus teleoperadores informan a los interesados que “habrá más unidades disponibles”.

¿Por qué esta venta gradual? Nestar puede vender los apartamentos con inquilinos, pero si espera a que finalicen sus contratos (que por ley duran siete años), puede solicitar un precio más elevado, según explican analistas del mercado. Así, los apartamentos listados son los de aquellos inquilinos cuyo contrato está en su fase final, los últimos seis meses. Recientemente, Nestar comenzó a enviar burofaxes a esos inquilinos, notificándoles de su intención de vender sus apartamentos y dándoles la opción preferente de compra.

La noticia se ha esparcido entre los inquilinos y algunos han comenzado a entrar en pánico. Ángel Petinal, de 65 años, está preocupado desde que un vecino le advirtió sobre estos movimientos hace semanas. Es uno de los pocos inquilinos que permanece desde la época de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) y ha logrado que Nestar le mantenga una renta de 600 euros mensuales. Su contrato finaliza en enero de 2027.

Este miércoles al mediodía, salió a su balcón y contempló la Sierra Nevada, una vista que ha disfrutado durante 17 años. “No encontraré nada similar”, se lamentó. “No tengo dinero ni propiedades. ¿Qué será de mi vida?“

A finales de 2025, Nestar tenía una cartera de 8.844 viviendas destinadas al alquiler en España. Al parecer, solo mantendrá en Sanchinarro sus “alquileres flexibles” (de uno a once meses de duración) ya que su web sigue ofreciendo este modelo. Son más rentables que los de larga duración (poco atractivos porque por ley un gran arrendador solo puede aumentar el IPC durante siete años), y por eso está deshaciéndose de esos pisos mediante la venta a particulares.

Fin de la fiebre del alquiler

La segunda venta fue aún más controversial y sigue en los tribunales. En 2013, el Ayuntamiento de Ana Botella (PP) vendió 1.860 viviendas por 128,5 millones de euros a Fidere, una filial inmobiliaria del fondo neoyorquino Blackstone Inc. El precio era un 20% inferior al valor contable de 159,3 millones de euros. El Ayuntamiento no llevó a cabo un concurso verdadero con un pliego de condiciones ni recurrió a una empresa de tasación para fijar el precio de venta, lo que fue reprochado por la Cámara de Cuentas de la Comunidad. El lote fue ofrecido de manera privilegiada a cuatro fondos y finalmente se eligió a Blackstone/Fidere. El precio medio por vivienda fue de 69.000 euros (ubicadas en Centro, Carabanchel, Arganzuela, Villaverde o Vallecas).

La operación ha sido objeto de litigios en tres ámbitos. En 2018, el Tribunal de Cuentas condenó a Ana Botella y a seis concejales a pagar de su propio bolsillo 22,7 millones de euros por vender las viviendas de forma “ilegal”. Sin embargo, siete meses después, la instancia de apelación de ese mismo organismo revocó la sentencia. En la vía penal, la Audiencia Provincial falló en 2022 que la venta fue legal. En el ámbito civil, decenas de inquilinos han estado luchando durante años para que se reconozca su opción de compra. El abogado Mariano Benítez de Lugo afirma que han llevado el caso al Constitucional luego de que el Supremo dictara dos sentencias contradictorias, una a favor de cuatro vecinos y otra en contra de un grupo de aproximadamente sesenta.

En la actualidad, Blackstone está inmerso en un proceso de venta de Fidere, junto con su cartera de 5.300 viviendas en Madrid, incluidas las 1.860 originarias de la EMVS. A diferencia de Nestar, que se desprende de sus apartamentos de manera individual, este fondo está negociando la venta en bloque a otro fondo, el canadiense Brookfield, por un monto que fuentes del sector estiman en alrededor de 1.000 millones de euros. Es decir, el valor medio de las viviendas sería de 188.000 euros.

Brookfield ha informado a EL PAÍS que no hará comentarios, pero como adelantó El Economista el mes pasado y confirman varias fuentes del sector, su plan es retirar todos esos inmuebles del alquiler y venderlos uno a uno a particulares. Un portavoz de Blackstone asegura que “en caso de que los inmuebles sean vendidos, todos los contratos de alquiler de los inquilinos seguirán vigentes”. De este modo, Brookfield probablemente seguiría el mismo camino que Nestar, esperando a que los arrendamientos de siete años finalicen para vender los apartamentos libres de inquilinos.

Algunos vecinos han comenzado a recibir cartas notificándoles que deben desocupar en junio, sin que se especifique el motivo. No se les ha informado de la posible venta al fondo canadiense, una operación que han conocido a través de la prensa económica.

César San Juan, de 55 años, ha recibido una de esas cartas. “Imagínate lo que nos viene encima”, comenta este pensionista que llegó a una de estas viviendas en Carabanchel, en 2006, con su esposa y sus dos hijos.

Desde hace un año, se han multiplicado los anuncios de fondos que venden su cartera de pisos en alquiler. Además de Blackstone y Nestar, otros como Ares, Avalon o Cerberus han anunciado ventas. En total, representaban a finales de 2025 unas 25.000 viviendas. Muchas terminado “privatizadas”, es decir, en lugar de ser vendidas en bloque a otro fondo, se ofrecerán individualmente a particulares, lo cual es positivo para las familias compradoras.

Alejandro Bermúdez, de la consultora Atlas Real Estate, menciona que este desencanto con el alquiler ha ido creciendo desde 2022, cuando subieron los tipos de interés tras el inicio de la guerra en Ucrania. “En 2020 y 2021 hubo una ola masiva de inversiones en alquiler, ya sea en la compra de viviendas de segunda mano o de nueva construcción (Build to rent), pero este fenómeno se ha detenido», explica. “El bono alemán ahora ofrece una rentabilidad cercana al 4%, lo mismo que una cartera de viviendas en alquiler, pero con menos riesgo”.

Esta es una de las razones de la huida del alquiler. La otra es que estos fondos habitualmente tienen un horizonte de inversión limitado, según señala Antonio de la Fuente, managing director de Living en la consultora Colliers. “Generalmente, estos fondos mantienen sus edificios en alquiler entre siete y nueve años, y en este caso esos plazos se han superado”, añade.

El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid denuncia que Blackstone busca “beneficios astronómicos” con la venta de viviendas que costaron 69.000 euros y que ahora creen que alcanzarán los 300.000 euros. Más Madrid y los activistas han solicitado intervenciones para reintegrar estos pisos al patrimonio público, aunque parece una opción distante debido al alto precio de estos inmuebles. El Ayuntamiento no ha emitido comentarios y la nueva entidad estatal de vivienda, Casa 47, no tiene planes para adquirirlos. Ha anunciado que comprará viviendas privadas por valor de 100 millones de euros, pero una portavoz explica que prefieren recibir ofertas de los vendedores para que sea el Ministerio quien establezca las condiciones.

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