El costo de las propiedades de lujo en la Comunidad de Madrid incrementa un 95% en diez años | Economía

La vivienda prime en la Comunidad de Madrid ha incrementado su precio un 95% desde 2014. El coste medio del metro cuadrado ha subido de 1.773 euros a 3.462 euros, según el informe de Diza Market basado en datos del Portal Estadístico del Notariado. En este análisis, Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, han estudiado el mercado en los cinco municipios con los precios más altos por metro cuadrado en la comunidad, así como los cinco códigos postales con las viviendas más caras de la capital.

La conclusión principal es que este aumento se debe a varios factores, incluida la escasez de oferta, la llegada “estable y creciente de compradores solventes de diversas nacionalidades”, así como “la fortaleza institucional y jurídica que Madrid proyecta como destino de inversión patrimonial”.

En el informe, que es el primero del observatorio creado por la agencia inmobiliaria Diza Consultores, se considera que la pandemia marcó un punto de inflexión. Desde 2014 a 2019, los precios siguieron “una trayectoria ascendente, pero moderada”, con incrementos anuales de entre el 4 % y el 8%, lo que representó un crecimiento acumulado del 28%. Los autores indican que durante esos años, la expansión del mercado, impulsada por compradores nacionales, fue “ordenada” y Madrid comenzó a consolidarse como un destino atractivo en el sector residencial de alta gama.

Pinto subrayó, en la presentación del informe, la “resiliencia” del mercado durante los meses más críticos de la pandemia, en los cuales el precio apenas disminuyó un 1,5%, a diferencia de lo observado en otras localidades europeas.

Desde 2021, el ritmo de crecimiento de los precios se ha acentuado notablemente, alcanzando un aumento acumulado del 54% hasta 2024. “La demanda internacional se intensifica, la escasez de producto rehabilitado premium se hace más evidente y los compradores jóvenes de alto poder adquisitivo han ganado mayor protagonismo”, afirman en el estudio.

Al examinar los cinco códigos postales prime de la capital (Recoletos, Castellana, Jerónimos, Ibiza-Niño Jesús y Almagro-Justicia), el informe sostiene que cada uno actúa como “un micromercado autónomo”, definido principalmente por la calidad y cantidad de viviendas disponibles y el nivel de demanda internacional. El precio medio del metro cuadrado en estas cinco zonas se sitúa en aproximadamente 9.500 euros, alcanzando su punto máximo en Recoletos, también conocido como la Milla de Oro, con 11.562 euros.

Antes de la pandemia, el aumento de precios en estos barrios era “relativamente homogéneo, impulsado principalmente por la demanda nacional, la inversión patrimonial tradicional y la escasez de oferta en las áreas más consolidadas”. Tras el coronavirus, se acelera el crecimiento en Ibiza-Niño Jesús y Almagro-Justicia, “impulsado por compradores jóvenes expatriados y perfiles internacionales”, quienes encuentran en estas zonas una combinación “óptima de estilo de vida urbano”, inmuebles rehabilitados y “dinamismo comercial”. En las otras tres áreas, el aumento de precios es constante, la oferta de inmuebles se mantiene “extremadamente limitada” y “la demanda internacional de alto patrimonio sigue siendo dominante”.

Mayor tamaño y jardín

Al examinar los precios posteriores a la pandemia en las ciudades que componen el informe (Madrid, Alcobendas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Tres Cantos y Boadilla del Monte), los autores observan que ahora se buscan viviendas más grandes y con jardines, así como un aumento en el número de clientes internacionales que prefieren zonas residenciales de “alta calidad” fuera del centro urbano. Igualmente, mencionan un “efecto desbordamiento” hacia “municipios limítrofes” debido a la presión de demanda que se ha experimentado en la capital. En Alcobendas se registra el metro cuadrado más caro, ligeramente por encima de 5.000 euros, mientras que Boadilla del Monte ha experimentado el mayor aumento de precios poscovid, del 63%.

Una manera muy sencilla de entender lo que implica el aumento de precios de la vivienda prime en Madrid es observar cuántos metros cuadrados se pueden adquirir con un millón de euros, afirman los profesores Pinto y Medrano. Por ello, han incluido en el informe un indicador que señala “el endurecimiento estructural del acceso al prime consolidado”. En otras palabras, cada vez es más complicado adquirir una casa de lujo en un barrio prestigioso de toda la vida. Por ejemplo, en 2014, con un millón de euros era posible obtener cerca de 250 metros cuadrados en Recoletos. Hoy en día, esa cantidad permite acceder a aproximadamente 80 metros cuadrados. “De media, en estos cinco códigos postales, se podían comprar entre 240 y 330 metros cuadrados en 2014. En 2025, la cifra media será de 110 metros cuadrados”, ha afirmado Pinto.