El incremento en el costo de las viviendas contrarresta la reducción de las hipotecas y el aumento de los ingresos familiares | Economía

Por primera vez en varios años, el mercado hipotecario español muestra señales de mayor accesibilidad para los hogares que tradicionalmente se veían excluidos del sector inmobiliario, especialmente los jóvenes. Sin embargo, estas notas positivas, que derivan principalmente de unas condiciones hipotecarias más favorables y del aumento de los ingresos en un entorno de crecimiento económico, se ven contrarrestadas por el aumento del precio de la vivienda, que ha experimentado 11 años consecutivos de incrementos en las estadísticas oficiales del INE, encareciéndose más de un 70% en la última década.

El último Informe de la situación financiera de los hogares y las empresas, publicado recientemente por el Banco de España, señala que la relajación monetaria, la reducción de los tipos de interés y el crecimiento ―aunque moderado― de los ingresos han creado una pequeña ventana de oportunidad para acceder a una vivienda en propiedad. Sin embargo, esta ventana permanece solo entreabierta debido a un contexto desafiante que amenaza con empeorar: los precios de la vivienda continúan subiendo sin pausa, y lo hacen con la rapidez suficiente como para neutralizar gran parte de las mejoras observadas desde el ámbito financiero.

El panorama actual muestra un leve cambio de tendencia. Entre junio de 2024 y marzo de 2025, el perfil medio del nuevo hipotecado ha cambiado. La edad media ha disminuido, situándose por encima de los 40 años; la renta media en las áreas donde se conceden préstamos ha bajado en 84 euros (hasta 20.790 euros anuales), lo que indica que más zonas de ingresos bajos están participando en el mercado; además, ha aumentado el número de hipotecas firmadas por una sola persona (representando un 47,4% del total). Asimismo, se han ampliado los plazos de amortización, que ya alcanzan casi los 27 años, mientras que las hipotecas a tipo fijo han ganado algo de terreno. En resumen, hay indicios de mayor inclusión financiera que contrastan con el endurecimiento vivido durante la fase de tipos altos que impulsó el Banco Central Europeo en su intento por controlar la inflación.

Sin embargo, este cambio de rumbo se ve opacado por un fenómeno igualmente evidente. A pesar de que el acceso al crédito y los ingresos mejoran, el precio de la vivienda sigue avanzando de manera contundente, lo que anula gran parte del alivio. El propio Banco de España reconoce en el informe publicado en julio que la mejora de la accesibilidad inmobiliaria en el primer trimestre de este año fue mínima, con apenas 0,3 puntos porcentuales de incremento respecto al trimestre anterior. ¿La causa? El aumento de los precios de las viviendas restó 3,5 puntos porcentuales al índice de accesibilidad que elabora el organismo, contrarrestando el impulso positivo que aportaron tanto la disminución de los tipos de interés (con una mejora de 2,7 puntos) como el incremento de la renta per cápita (1,1 puntos).

Subyacente, como comenta el economista Ignacio Ezquiaga, está el problema de “la falta de stock de vivienda disponible y su distribución”. La escasez estructural de inmuebles dificulta que el mercado ofrezca opciones asequibles a quienes buscan su primera casa, sobre todo los jóvenes. Así, a medida que los precios siguen subiendo, más se aleja la posibilidad para los hogares con ingresos medios o de menor edad que desean adquirir su primera vivienda. Como resultado, el número de compradores efectivos se reduce, “haciéndolo un mercado más pequeño y exclusivo”.

En resumen, adquirir una vivienda es más fácil de financiar, pero no más asequible. El esfuerzo necesario para comprar una casa, aunque ha mejorado comparado con lo más duro de la crisis inflacionista, sigue siendo considerable. Por ello, el índice que mide la accesibilidad a la vivienda continúa por debajo de los niveles de 2021 y muestra cómo el aumento del precio del metro cuadrado anula cualquier mejora proveniente de las condiciones financieras y laborales.

Y la situación parece que puede empeorar. Según José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, el primer semestre de 2025 marcará un antes y un después: “La mejora de la accesibilidad ya ha concluido”. En cuanto a los tipos de interés, añade, no habrá mucho margen de maniobra, mientras que los ingresos de los hogares no experimentarán grandes mejoras. Por el contrario, se prevé que los precios continúen su ascenso.

No obstante, aclara, esto no implica que las transacciones se vean afectadas. “El decrecimiento en las operaciones que debería surgir de un empeoramiento de la accesibilidad no se producirá, dado que la gente seguirá comprando por temor a que las viviendas se sigan encareciendo”, prevé.

Más deprisa que en Europa

En comparación con Europa, España presenta una evolución menos favorable. A nivel comunitario, la accesibilidad ha mejorado en 1,6 puntos en el mismo periodo, en parte porque el aumento del precio de la vivienda ha sido menos pronunciado (1,3 puntos de contribución negativa frente a los 3,5 en España). En el contexto europeo, la vivienda sube en todas partes, pero en España lo hace más rápida y marcadamente.

Los últimos datos sobre el mercado inmobiliario español, tanto de fuentes públicas como privadas, confirman esta tendencia: un ascenso sostenido de los precios. Según los registradores, el precio medio por metro cuadrado alcanzó los 2.086 euros al cierre de 2024, superando así los niveles anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria. El año 2025 comenzó con la misma tendencia y, en el primer trimestre, el precio medio aumentó un 12,2% interanual, el mayor incremento desde los primeros meses de 2007. Las proyecciones refuerzan esta dinámica y la extienden al segundo trimestre. De acuerdo con la Sociedad de Tasación, el valor del metro cuadrado llegó en junio a los 3.151 euros, un máximo histórico, y se estima que alcanzará los 3.291 euros al finalizar el año.

La tendencia en cuanto a la accesibilidad parece que podría empeorar. La renta de las familias sigue creciendo gracias a la economía, pero lo hace a un ritmo más lento que el de trimestres anteriores, por lo que si los precios inmobiliarios continúan en aumento, acabarán opacando la mejora de los ingresos.

Según los datos del supervisor bancario, el poder adquisitivo de las familias se ha estabilizado y la tasa de ahorro ha comenzado a decrecer. En el primer trimestre del año, la renta bruta disponible por hogar creció un 1,4%, y la remuneración de los asalariados —el principal componente— se mantuvo firme. Sin embargo, el ahorro bajó hasta el 12,8%, lo que significa una caída de más de un punto en seis meses.

Parte de ese ahorro se está dirigiendo hacia activos líquidos, como depósitos o fondos de inversión, en un contexto de tipos más bajos y menor rentabilidad de productos tradicionales como las letras del Tesoro. También se está invirtiendo, en términos reales, en vivienda. De hecho, según señala el Banco de España, la riqueza de los hogares creció un 2,5% intertrimestral, y la mayor parte de este incremento se debe a la revalorización de las viviendas. Sin embargo, se trata de un beneficio que se distribuye de manera desigual, llegando solo a aquellos hogares que logran acceder a la propiedad.