El incremento en los precios de la vivienda contrarresta la disminución de las hipotecas y el aumento de los ingresos familiares | Economía

Por primera vez en varios años, el mercado hipotecario español muestra señales de mayor accesibilidad para hogares que, históricamente, han quedado excluidos del sector inmobiliario, especialmente los jóvenes. Sin embargo, estas notas positivas, que provienen fundamentalmente de condiciones hipotecarias más favorables y de la mejora en los ingresos en un contexto de crecimiento económico, están siendo contrarrestadas por el aumento del precio de la vivienda, que ha encadenado 11 años consecutivos de incrementos según la estadística oficial del INE, con un encarecimiento superior al 70% en la última década.

El último Informe de la situación financiera de los hogares y las empresas, recientemente publicado por el Banco de España, destaca que la relajación monetaria, la reducción de tipos de interés y el crecimiento, aunque moderado, de los ingresos han abierto una pequeña ventana de oportunidad para acceder a una vivienda en propiedad. Sin embargo, esta ventana permanece entreabierta por un marco incómodo que podría seguir empeorando: los precios de la vivienda continúan aumentando sin pausa, lo que neutraliza gran parte de las mejoras observadas en el ámbito financiero.

La situación actual refleja un ligero cambio de tendencia. Entre junio de 2024 y marzo de 2025, el perfil medio del nuevo hipotecado ha ido cambiando. La edad media ha descendido, situándose por encima de los 40 años; la renta media de las zonas donde se conceden préstamos ha bajado en 84 euros, alcanzando los 20.790 euros anuales, lo que indica que más áreas de menores ingresos se están integrando en el mercado; además, ha aumentado el número de hipotecas firmadas por una sola persona (un 47,4% del total). Los plazos de amortización, que ya están cerca de los 27 años, se han alargado, mientras que las hipotecas a tipo fijo han ganado un poco de terreno. En resumen, existen signos de mayor inclusión financiera que contrastan con el endurecimiento vivido durante la etapa de tipos altos liderada por el Banco Central Europeo para intentar controlar la inflación.

No obstante, el cambio de rumbo se ve ensombrecido por un fenómeno igualmente evidente. A pesar de que el acceso al crédito y la renta están mejorando, el precio de la vivienda sigue aumentando con fuerza, eliminando gran parte del alivio. El Banco de España reconoce en el informe publicado en julio que la mejora de la accesibilidad inmobiliaria en el primer trimestre de este año fue mínima, con apenas 0,3 puntos porcentuales en comparación con el trimestre anterior. ¿El motivo? El aumento de los precios de las viviendas restó 3,5 puntos porcentuales al índice de accesibilidad elaborado por el organismo, contrarrestando el impulso positivo que generaron la reducción de los tipos de interés (2,7 puntos) y el incremento en la renta per cápita (1,1 puntos).

A fondo, el economista Ignacio Ezquiaga comenta que el problema subyacente es “la falta de stock de vivienda disponible y su distribución”. La escasez estructural de inmuebles impide que el mercado ofrezca opciones asequibles para quienes buscan su primera casa, principalmente los jóvenes. Así, cuanto más aumentan los precios, más se alejan las posibilidades para los hogares con ingresos medios o de menor edad que buscan adquirir su primera vivienda. Esto reduce el número de compradores efectivos, “haciendo que el mercado se vuelva más pequeño y exclusivo”.

Así que, aunque la vivienda es más fácil de financiar, no es más asequible. El esfuerzo necesario para comprar una casa, aunque ha mejorado desde lo más duro de la crisis inflacionista, sigue siendo elevado. Por ello, el índice que mide la accesibilidad a la vivienda continúa por debajo de los niveles de 2021 y muestra cómo el aumento del precio del metro cuadrado anula, literalmente, cualquier mejora que provenga de las condiciones financieras y laborales.

Además, la situación podría empeorar. Según José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, el primer semestre de 2025 marcará un antes y un después: “La mejora de la accesibilidad ya ha finalizado”. En relación con los tipos de interés, explica que no habrá mucho margen de maniobra, mientras que en los ingresos de los hogares no se percibirán mejoras significativas. En cambio, los precios seguirán en ascenso.

No obstante, matiza que esto no significa que las transacciones se verán afectadas. “El frenazo en las operaciones que debería resultar de un empeoramiento de la accesibilidad no ocurrirá, ya que la gente continuará comprando por el miedo a que los precios inmobiliarios sigan en aumento”, vaticina.

Más rápido que en Europa

Si se compara con Europa, España presenta una evolución menos favorable. A nivel comunitario, la accesibilidad ha mejorado en 1,6 puntos en el mismo periodo, en parte debido a que el encarecimiento del precio de la vivienda ha sido menos pronunciado (1,3 puntos de contribución negativa frente a los 3,5 en España). En el contexto europeo, la vivienda está aumentando en todas partes, pero en España lo hace más y a un ritmo más acelerado.

Los últimos datos sobre el mercado inmobiliario español, tanto de fuentes públicas como privadas, apuntan en la misma dirección: una escalada sostenida de los precios. Según los registradores, el precio medio por metro cuadrado alcanzó los 2.086 euros al cierre de 2024, superando el nivel previo al estallido de la burbuja inmobiliaria. El año 2025 comenzó con la misma tendencia y, en el primer trimestre, el precio medio aumentó un 12,2% interanual, el mayor incremento desde los primeros meses de 2007. Las previsiones refuerzan esta dinámica y se extienden al segundo trimestre. De acuerdo con la Sociedad de Tasación, el valor del metro cuadrado llegó en junio a los 3.151 euros, un máximo histórico, y se estima que alcanzará los 3.291 euros a finales de año.

La tendencia en cuanto a la accesibilidad parece amenazar con deteriorarse. La renta de las familias sigue creciendo en consonancia con la economía, pero a un ritmo más lento que en los trimestres anteriores, por lo que, si los precios inmobiliarios siguen subiendo, finalmente opacarán la mejora de los ingresos.

Según los datos del supervisor bancario, el poder adquisitivo de las familias se ha estabilizado y la tasa de ahorro ha comenzado a descender. En el primer trimestre del año, la renta bruta disponible por hogar creció un 1,4%, y la remuneración de los asalariados —el principal componente— se mantuvo constante. Sin embargo, el ahorro cayó hasta el 12,8%, lo que implica una reducción de más de un punto en seis meses.

Parte de ese ahorro se dirige hacia activos líquidos, como depósitos o fondos de inversión, en un contexto de tipos más bajos y menor rendimiento de productos tradicionales como las letras del Tesoro. Asimismo, se está invirtiendo, en términos reales, en vivienda. De hecho, según constata el Banco de España, la riqueza de los hogares creció un 2,5% intertrimestral, siendo la mayor parte de ese incremento atribuible a la revalorización de las viviendas. No obstante, este beneficio se distribuye de manera desigual, ya que solo llega a los hogares que logran acceder a la propiedad.