España se posiciona como el preferido de los inversores en el sector inmobiliario en Europa | Economía

Durante un extenso periodo, España fue considerada un territorio poco atractivo para la inversión inmobiliaria. La explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008, junto con la crisis financiera y de deuda que afectó severamente a la economía nacional, conocida como PIGS (Portugal, Italia, Grecia y España), alejó al gran capital del mercado español. Más de tres décadas después, España ha logrado posicionarse, por primera vez, como el país preferido para las compras de inmuebles, según una encuesta de la consultora inmobiliaria CBRE, realizada entre 698 grandes inversores internacionales.

Este creciente interés inversor se produce en un contexto de crisis en el mercado de vivienda español, donde muchos hogares enfrentan dificultades para acceder a una vivienda. Desde 2014 hasta 2024, los precios de la vivienda en España han aumentado más del 65%, según el Instituto Nacional de Estadística. En el mismo período, el alquiler ha mostrado un incremento aún mayor, de acuerdo con los datos de los principales portales inmobiliarios.

Alejandro Michelsen, director de inversiones del fondo Greystar, menciona que España es ahora vista como un país donde el sector inmobiliario ha alcanzado un nivel elevado de profesionalización y ha capturado la atención de inversores institucionales, como aseguradoras y fondos de pensiones, especialmente en el ámbito residencial. “Después de la crisis financiera, España dedicó varios años a absorber el exceso de oferta y a reconstruir la confianza en su mercado inmobiliario”, sostiene.

Desde 2014, gran parte del capital ha llegado en busca de oportunidades, conocido como fondos oportunistas o fondos buitre, que buscan rendimientos altos en un entorno de riesgos elevados. Este fue el periodo en el que se dieron las grandes adquisiciones de carteras de activos adjudicados y préstamos fallidos vinculados a entidades financieras y al banco malo Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria). En años recientes, ha surgido un capital más orientado al largo plazo, como los mencionados fondos institucionales y las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario). “La recuperación económica, el crecimiento urbano y la llegada de población internacional han incrementado la demanda en las principales ciudades. Como resultado, hoy España es percibida menos como un mercado oportunista y más como un objetivo estratégico para la inversión residencial en Europa”, afirma el responsable de Greystar.

Este cambio de percepción en la inversión se refleja en la clara tendencia ascendente de España como destino, un país que no figuraba en el top 10 de CBRE hasta 2022, cuando ascendió a la séptima posición; en 2024, subió al cuarto puesto; y el año pasado ocupó la segunda posición detrás del Reino Unido, el tradicional líder del mercado inmobiliario europeo. De cara a 2026, casi la mitad de los inversores transnacionales colocan a España como su principal destino. En el ámbito urbano, Madrid sigue en segunda posición y Barcelona en la cuarta.

Los expertos llevan meses previniendo esta tendencia, impulsada por el crecimiento económico ―se pronostica un incremento del PIB del 2,8% para 2025― y demográfico en España, así como por las vulnerabilidades de otras economías como la francesa o la alemana, que enfrenta una significativa crisis en el sector de la construcción de viviendas. “Estamos observando cómo el capital concentra cada vez más su atención en mercados con fundamentos sólidos y perspectivas claras de crecimiento a largo plazo, especialmente visible en el renovado interés por el sur de Europa y, en particular, por el mercado ibérico, que combina una economía más resiliente, una demanda estructural muy dinámica y una escasez de oferta en productos clave”, señala por escrito Miriam Goicoechea, responsable de análisis de CBRE.

Los datos respaldan el vigor del apetito inversor. La firma de consultoría informa que el pasado año se alcanzaron 18.400 millones de euros en transacciones en España (un 31% más que el año anterior) en todos los tipos de activos dirigidos al alquiler (oficinas, edificios residenciales, centros comerciales, hoteles y logística, entre otros), y se prevé que para 2026 el rango se sitúe entre 19.000 y 21.000 millones.

Alberto Nin, director general de la firma canadiense Brookfield, uno de los mayores fondos del mundo, asegura que el aumento de la inversión internacional está mejorando la liquidez del mercado y apoyando la economía en su conjunto. “El mercado inmobiliario español se distingue por su resiliencia y fundamentos sólidos. La demanda de activos de alta calidad sigue siendo robusta, impulsada por una nueva oferta limitada y un crecimiento de las rentas en todos los sectores, lo que genera oportunidades atractivas”, enfatiza. “El sector inmobiliario español se ha vuelto más transparente e institucionalizado, con una creciente presencia de capital internacional y un sólido apoyo de entidades financieras tanto nacionales como internacionales”, añade.

En efecto, esta gestora norteamericana actualmente está negociando la adquisición de la cartera de viviendas en alquiler de Fidere (propiedad de Blackstone) por alrededor de 1.200 millones, según fuentes del sector, lo que podría convertirse en una de las operaciones más significativas de los últimos años.

Vanessa Gelado, responsable del fondo Hines en España, Portugal, Italia y Grecia, coincide en esta evaluación: “Nuestro país combina actualmente variables macroeconómicas muy sólidas, con un crecimiento del PIB superior al de los países de nuestro entorno, demografía e inflación contenida, además de un mercado inmobiliario cada vez más profesionalizado”. Además, esta ejecutiva señala que el mercado nacional presenta una buena relación riesgo-retorno en comparación con otros mercados europeos.

Michelsen, de Greystar, un fondo que está invirtiendo en España en activos como la construcción de viviendas para alquiler, destaca que el país se beneficia de una combinación de factores que los inversores buscan en los mercados residenciales: “Ciudades grandes y dinámicas, un crecimiento poblacional sostenido y una demanda de vivienda que continúa superando a la nueva oferta”.

El sector público intenta aprovechar este flujo internacional en la construcción (un ámbito que requiere una alta inversión de capital) para el desarrollo de lo que se considera vivienda asequible. Diversas administraciones de distintas ideologías políticas, desde Madrid hasta Cataluña, han implementado planes concesionales para ceder suelo a largo plazo (habitualmente 75 años) a promotoras y fondos con el compromiso de construir viviendas a precios más bajos que los del mercado. Casa 47, la nueva empresa estatal de vivienda, también planea lanzar este tipo de proyectos para erigir casas.

Qué inversores y qué activos

Para elaborar el informe titulado Encuesta de Intenciones de los Inversores Europeos en 2026, CBRE inquirió principalmente a gestoras de fondos, promotoras, family offices (capital familiar), capital riesgo, socimis, fondos de pensiones y aseguradoras. En cuanto a la procedencia, las respuestas se ordenan principalmente por firmas de Alemania, Italia, países nórdicos, Francia, España y Portugal, así como del Reino Unido y los Países Bajos.

Otra de las tendencias destacadas por CBRE es el creciente interés global en reforzar su posición en el sector inmobiliario. Casi el 20% de las empresas encuestadas anticipan incrementar su inversión hasta un 10%, y algo más del 20% de las consultadas esperan aumentar sus compras más de un 10%.

La encuesta abarca no solo el interés por el sector residencial, sino también por todo tipo de propiedades, incluyendo hoteles, oficinas, centros comerciales, residencias de estudiantes y centros de datos, entre otros. En este contexto, lo que más atrae a los inversores europeos es el sector residencial (edificios destinados al alquiler, promoción y residencias de estudiantes), elegido por el 34% de los encuestados. Le siguen la logística (25%), oficinas (13%), el retail (12%) y los hoteles (8%).

Nin, de Brookfield, indica que España presenta oportunidades atractivas en una amplia variedad de clases de activos dentro de un entorno de tipos de interés más predecible. “Identificamos un valor particular en los hoteles, la vivienda y el residencial alternativo, así como en la logística”, señala. “Un sector que continúa destacando es el del ocio, impulsado por el crecimiento constante del turismo y la necesidad de mejorar la oferta hotelera. Esto está generando oportunidades para reposicionar las propiedades”, añade.

“El interés de los inversores se centra en la vivienda en alquiler”, expresa Michelsen, especialmente en segmentos que responden a patrones claros de demanda. Además, identifica las residencias de estudiantes y lo que se ha denominado flex living (alquileres de media estancia) como tipos de activos que también despiertan el interés del capital extranjero.

Gelado, de Hines, aclara que los inversores buscan activos con una demanda estructural sostenible a largo plazo, tales como el residencial en alquiler, la logística bien ubicada, las oficinas de alta calidad y los centros comerciales o parques de medianas, como las grandes naves de Ikea o Decathlon, por ejemplo, que dominan en sus áreas de influencia.