«Gran oportunidad»: el mercado se colma de viviendas asequibles pero con inconvenientes | Negocios

El aumento de los precios de la vivienda continúa avanzando y afecta también a las propiedades más problemáticas del mercado. Se ofrece un piso de cuatro dormitorios en el barrio de Moratalaz, en Madrid, por 210.000 euros. Su anuncio destaca que no se puede dejar pasar “esta excelente oportunidad”. Sin embargo, solo se presenta una fotografía de la fachada, y más adelante se revela que el piso no está disponible. “No se puede visitar, tasar ni hipotecar. Solo se puede comprar al contado y el comprador es responsable de la desocupación”.

Existen cientos de inmuebles con características similares, especialmente en las grandes ciudades, y no solo ocupados. También se venden pisos con cargas, en subasta, con inquilinos o usufructuarios (nuda propiedad). Estas viviendas, que anteriormente eran consideradas residuales, ahora representan una parte importante de la oferta asequible. Es cierto que se pueden adquirir a precios rebajados —algunas más que otras—, pero no son verdaderas oportunidades, especialmente si se considera la cantidad de problemas que pueden surgir.

Ante esta nueva realidad del mercado, Idealista incorporó en enero filtros adicionales en su motor de búsqueda: nuda propiedad, alquilada, con inquilinos, ocupada ilegalmente y disponible (sin las restricciones mencionadas). En marzo, se estimó que el 2,6% del total eran viviendas que no podían ser utilizadas de forma inmediata. Hay 315 anuncios en Barcelona y 335 en Madrid.

Fotocasa también los ha contabilizado. Desde 2021 comenzaron a crecer y, en 2022, con el aumento de precios, alcanzaban el 21%. Actualmente, “el 35% de las viviendas en oferta por menos de 200.000 euros tienen restricciones y se han consolidado como una de las vías de acceso al segmento bajo del mercado, en un contexto en el que la vivienda convencional ha aumentado un 38% desde 2021”, afirman en el portal. En Madrid representan el 37% y en Barcelona el 34% (donde los precios son más bajos y hay más pisos alrededor de los 50.000 euros).

En la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) confirmaron la proliferación de estas viviendas. “Hace años era una de cada 20, y ahora puede ser una de cada cinco por zona. El primer tercio de las propiedades ofertadas son estas, activos complejos”, comenta su presidente, José María Alfaro. El experto recuerda que la ley de vivienda de 2023 obliga al vendedor y al propietario a informar sobre la situación de titularidad del inmueble en el anuncio.

Los compradores son inversores, pequeños ahorradores que buscan rentabilidad inmediata o plusvalías a largo plazo. O empresas que adquieren activos con descuentos muy agresivos. Los despachos de abogados aconsejan analizar cada aspecto de la transacción para no perder tiempo, dinero y, sobre todo, la cordura.

La operación más complicada y arriesgada es la compra de un piso ocupado, aunque es la que permite mayores descuentos: entre el 40% y el 60%, dependiendo del caso. “Hay que iniciar un procedimiento de desahucio o subrogarse en el que ya hubiese comenzado el anterior propietario. Existe el riesgo de encontrar graves daños y que el ocupante sea insolvente. Es recomendable tener en cuenta este coste adicional al valorar el precio de la vivienda”, explica Montserrat Acebes, abogada de Vilches Abogados. Otra opción es negociar y ofrecer una compensación monetaria a los ocupantes. Los precios también han aumentado. “Por menos de 15.000 a 40.000 euros no se van”, señala Luis Miguel Fernández, socio director de Aestimatio Abogados. Fernández tiene experiencia en el tema; uno de sus clientes compró un piso ocupado en el Barrio del Pilar (Madrid) con un descuento del 40%: pagó 125.000 euros. “Después interpusimos un procedimiento de recuperación de la posesión y en seis meses conseguimos el piso, aunque estaba en mal estado”. Mari Luz Rodríguez, abogada de Legálitas, advierte: “Las entidades bancarias suelen ser reacias a conceder financiación para adquirir estos inmuebles”.

Nuda propiedad

Cada vez hay más anuncios de venta de nuda propiedad, es decir, se adquiere la titularidad del inmueble, pero no el derecho a usarlo y disfrutarlo. “La posesión final dependerá de algo tan incierto como el fallecimiento del usufructuario, por lo que se considera una inversión a largo plazo”, aclaran en el bufete KLJ. Cuantos más años tiene el usufructuario, más asequible resulta la casa. La inmobiliaria Eduardo Molet ofrece la nuda propiedad de un piso en el Paseo de la Florida (Madrid) por 239.500 euros. Los actuales propietarios tienen 67 y 70 años.

La compra de viviendas con cargas es bastante común, pero es fundamental realizar un estudio detallado de su cuantía para evaluar si la operación es rentable. Montserrat Acebes aconseja identificarlas (hipotecas, embargos…) antes de la compra solicitando una nota simple actualizada. También es recomendable pedir el certificado de deuda de la comunidad de propietarios y verificar que no haya deudas con el ayuntamiento (IBI o tasas de basura) o con los suministros. El comprador es responsable de la deuda del año en curso y de los tres años anteriores.

La adquisición de inmuebles en subasta o mediante la cesión del remate (cuando el adjudicatario de la subasta cede su derecho a un tercero a cambio de un precio) son otras categorías problemáticas. “Los descuentos pueden oscilar entre el 30% y el 40%, aunque es posible que tardes cinco o seis años en tomar posesión”, afirma Luis Miguel Fernández. En Legálitas ofrecen recomendaciones: “Antes de pujar por una vivienda en subasta, es crucial revisar bien la documentación y las cargas. Además, verificar si se subasta el 100% de la titularidad o solo un porcentaje, como un 30%”, explica Mari Luz Rodríguez. La abogada también aconseja comprobar si la vivienda está ocupada y si necesita reformas, lo cual debe considerarse al hacer la puja. “Se compra a ciegas y desconociendo su estado de conservación”, señala la abogada de Vilches, que además sugiere obtener asesoría legal.

La operación menos problemática es la compra de una vivienda alquilada y, de hecho, si el vendedor puede demostrar la solvencia del inquilino, no habrá grandes descuentos. “No más de un 5% o 10%”, indica Alfaro. Y, en algunos casos, ninguno. Según el socio director de Aestimatio, “el comprador busca una rentabilidad inmediata no inferior al 3% o 4% anual”. En KLJ explican las precauciones: “Es relevante revisar el contrato que tienen firmado los inquilinos; especialmente si poseen derecho de tanteo y retracto, la duración del contrato, la renta, si los pagos son puntuales y la solvencia de los arrendatarios, dado que el nuevo propietario asume la posición del anterior arrendador”. Si el inquilino no está obligado a permitir las visitas y no hay buena relación con el casero, puede negarse a abrir las puertas. “No será posible acceder para su tasación y los bancos son reacios a conceder financiación”, relata Rodríguez.

En contraste, la adquisición de una casa con un contrato de renta antigua complica la situación, ya que el inquilino paga de forma vitalicia un alquiler mínimo (200 o 300 euros al mes). “Algunas personas han pagado indemnizaciones de hasta 500.000 euros al inquilino para que desaloje la vivienda”, relata Fernández.