Guía práctica para solicitar una extensión de dos años en los contratos de alquiler antes de que expire el decreto sobre vivienda.

El Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes dos reales decretos-ley para abordar el impacto derivado del conflicto en Oriente Medio: uno abarca la mayoría de las medidas fiscales y económicas, y el otro, impulsado por la vicepresidenta Yolanda Díaz y los demás ministros de Sumar, se centra en la vivienda. Este último documento contempla la congelación de todos los alquileres residenciales regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos durante dos años, sin importar la fecha de firma, hasta el 31 de diciembre de 2027. Durante este periodo, solo se permitirá una actualización anual limitada al 2%.

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    <p class="know-more__title">El decreto de vivienda protege un millón de contratos de alquiler y a dos millones de inquilinos</p>

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<p class="article-text">
    La medida entra en vigor desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado el pasado sábado, afectando a todos los contratos que se renuevan entre el 22 de marzo (día siguiente a dicha publicación) y el 31 de diciembre de 2027. Sin embargo, está sujeta a que el Congreso pueda rechazarla, un escenario posible.
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<p class="article-text">
    No obstante, la oposición de la mayoría de los diputados no podría evitar que miles de personas se beneficien de una significativa contención en el aumento de las mensualidades que deben pagar. Esta es la interpretación de varios juristas, de acuerdo con la jurisprudencia, y ya ha llevado a la movilización del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid y de grupos como Más Madrid. Esta situación abre oportunidades para que cientos de miles de arrendatarios respiren aliviados y eviten previsibles subidas de entre el 30% y el 50%. A continuación, recopilamos los motivos detrás de esta posibilidad y los pasos que deben seguir los inquilinos para protegerse.
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<h2 class="article-text">¿Puedo acogerme a la medida aunque decaiga el decreto?</h2>

<p class="article-text">
    Si el contrato vence antes de que el Congreso rechace el real decreto, la respuesta es clara: sí. Los efectos son válidos desde el 22 de marzo, el día después de la publicación en el BOE. Por lo tanto, los acuerdos de alquiler que terminen y necesiten renovación antes de la votación deben actualizarse. Su validez se mantendrá durante dos años, independientemente de una posible derogación en la Cámara Baja, cuya votación debe realizarse antes del 6 de mayo, ya que la aplicación del decreto está sujeta a convalidación en un plazo de 30 días hábiles según el artículo 86.2 de la Constitución.
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<p class="article-text">
    Respecto a los contratos que expiran entre esa futura sesión en el Congreso y el 31 de diciembre del próximo año, entidades como el Centro de Asesorías y Estudios Sociales (CAES) sostienen que los derechos y obligaciones generados durante la vigencia del real decreto se mantendrán. En la práctica, esto implica que se <strong>deberá aplicar también a todos los contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2027 en los que los inquilinos soliciten formalmente a sus propietarios la renovación</strong>. En otras palabras, si el decreto decae y pierde vigencia, la prórroga no será válida para nuevos casos, pero las solicitudes realizadas durante su periodo de vigencia seguirán teniendo validez. Los contratos donde los inquilinos hayan notificado la solicitud de prórroga antes de que el decreto expire en el Congreso estarán sujetos a las condiciones del mismo, incluso si este es rechazado.
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<p class="article-text">
    El CAES señala que el Tribunal Supremo ha abordado esta cuestión en relación con prórrogas anteriores y ha confirmado su total validez. En una sentencia de 2023, la Audiencia Provincial de Barcelona rechazó una prórroga porque el contrato no estaba formalmente “en situación de prórroga”, sino que estaba por concluir su plazo acordado. Sin embargo, el Supremo consideró que esta era una distinción injustificada y que no se puede condicionar la prórroga a que el arrendador haya previamente notificado su intención de no renovar. Esto significaría que la posibilidad de una prórroga excepcional estaría a merced del propietario, en contraposición a una legislación de emergencia. Este precedente se refiere al Real Decreto Ley 11/2020, que estableció medidas urgentes para abordar la pandemia.
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<p class="article-text">
    Por tanto, la conclusión del CAES es rotunda: “Basado en estos criterios del Tribunal Supremo, no hay margen para dudar de que si el contrato finaliza antes del 31 de diciembre de 2027 y se notifica estando vigente el Real Decreto-ley 8/2026, el inquilino habrá activado la prórroga de dos años con plena validez y eficacia jurídica”.
</p>

<h2 class="article-text">¿Cómo rellenar la solicitud de prórroga y qué datos incluir?</h2>

<p class="article-text">
    Para acogerse al decreto, el inquilino o los inquilinos deberán enviar una solicitud expresa al arrendador durante su periodo de vigencia. Deben identificarse, proporcionar información sobre la vivienda, expresar claramente su intención de renovación bajo el decreto y firmarla. Desde CAES resaltan que se debe incluir un párrafo similar al siguiente:
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<p class="article-text">
    <em>De conformidad con el Artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2026, y al amparo de su entrada en vigor el 22 de marzo de 2026, solicito la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección], por un plazo de dos años adicionales, una vez finalice el periodo de prórroga obligatoria/tácita antes del 31 de diciembre de 2027. La norma no requiere que el arrendador haya notificado previamente su intención de no renovar, por lo que esta solicitud es válida y debe ser aceptada obligatoriamente, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas en el citado artículo.</em>
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<p class="article-text">
    El Sindicato de Inquilinas ha desarrollado dos modelos de solicitud para acogerse a la prórroga, según si las zonas están declaradas como tensionadas o no. Para solicitarlos, basta con completar un breve formulario disponible <a href="https://poderinquilino.org/prorroga/" target="_blank" rel="nofollow" data-mrf-recirculation="links-noticia" class="link">en este enlace</a>. La portavoz de la organización en Madrid, Valeria Racu, recuerda que esta prórroga es “obligatoria, pero no automática”, subrayando la importancia de actuar.
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<h2 class="article-text">¿Cómo enviar la solicitud a mi casero y dejar constancia de ello?</h2>

<p class="article-text">
    Para los inquilinos, es recomendable actuar de manera rápida por motivos de seguridad jurídica, y esto debe hacerse <strong>antes de que decaiga el decreto</strong>. Pero también es crucial proceder adecuadamente, utilizando los canales correctos y dejando constancia documental de los pasos tomados.
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<p class="article-text">
    La solicitud debe ser dirigida al domicilio del arrendador, indicado en el contrato, o a la sede de la inmobiliaria, si ha sido gestionada a través de esta. “Es decir, a la dirección que figura para notificaciones en el contrato, que por lo general se encuentra en el encabezado o en un apartado específico denominado <em>dirección a efectos de notificaciones</em>”, aclara el abogado experto en vivienda Víctor Palomo.
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<p class="article-text">
    La comunicación debe llevarse a cabo por escrito y con <strong>comprobante de entrega</strong>. Aunque se puede hacer mediante correo electrónico certificado, el método más recomendado es el burofax. Correos proporciona información sobre cómo se envían <a href="https://www.correos.es/es/es/actualidad/2023/como-enviar-un-burofax-gracias-a-correos-es" target="_blank" rel="nofollow" data-mrf-recirculation="links-noticia" class="link">en este enlace</a>. Es importante conservar toda la documentación que se reciba o envíe.
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<h2 class="article-text">¿Desde qué fecha entra en vigor la prórroga de dos años?</h2>

<p class="article-text">
    Un aspecto fundamental, ya que la prórroga de dos años comienza a contar desde la fecha de finalización del contrato, independientemente de cuándo se solicite para acogerse a este real decreto. “Si el contrato culmina el 1 de septiembre de 2027, se prorrogará hasta el 1 de septiembre de 2029, aunque la solicitud se realice en marzo o abril de 2026”, explica Palomo a Somos Madrid.
</p>

<h2 class="article-text">¿Cuánto me subirá el alquiler si consigo acogerme al decreto?</h2>

<p class="article-text">
    Cuando los contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cumplen su duración de cinco años (siete para personas jurídicas), los propietarios pueden aplicar los aumentos que deseen. Sin embargo, <strong>este real decreto limita las subidas a un 2% anual durante los dos años de prórroga</strong>, a menos que haya un acuerdo entre las partes que permita un porcentaje superior, siempre y cuando el propietario no sea un gran tenedor (es decir, que posea menos de diez viviendas o menos de cinco en áreas tensionadas).
</p>

<h2 class="article-text">¿Qué contratos quedan fuera de la prórroga?</h2>

<p class="article-text">
    Aquellos que no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como los que se realizan por habitaciones o por temporadas. También quedan excluidos los contratos que sí estén regulados por dicha normativa, pero que hayan caducado antes del 22 de marzo o que lo hagan después del 31 de diciembre de 2027.
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    <p class="know-more__title">Consulta el BOE con los dos decretos anticrisis del Gobierno: las medidas económicas y las del alquiler</p>
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<p class="article-text">
    Además, desde el Sindicato de Inquilinas destacan que aquellos contratos que finalizan en menos de cuatro meses, sin aviso previo por escrito, se prorrogan automáticamente tres años más, según la legislación.
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