La contradicción del mercado inmobiliario en Madrid: un apartamento en un área nueva sin servicios cuesta 130.000 euros más que en un barrio establecido | Noticias de Madrid.

En la calle Albaricoque, en Carabanchel, la constructora Kronos Homes está edificando un complejo de viviendas: justo enfrente se encuentra el centro de salud, la calle alberga múltiples pequeños comercios y la estación de metro Carabanchel Alto se ubica a seis minutos a pie. A 20 kilómetros hacia el sur, en el barrio de Los Berrocales, la misma constructora tiene un edificio similar en construcción en una calle aún sin terminar ni nombrar, donde no hay información sobre la ubicación del futuro centro de salud o un colegio, y la estación de metro más cercana, Las Suertes, se localiza a media hora andando. La misma tipología de piso en dos contextos distintos. Nueva construcción en ambos casos. Según sus ofertas más económicas en cada promoción, el de Los Berrocales resulta ser 131.310 euros más costoso después del IVA.

Esta es una de las paradojas inmobiliarias de Madrid: ¿qué explica esta diferencia de precio entre el piso en un barrio consolidado, con todos sus servicios cercanos, y uno similar en un barrio en desarrollo? A sociólogos y expertos no les causa sorpresa. Es un tema aspiracional. Habitar en un barrio nuevo es considerado un signo de progreso: se comercializa como un producto exclusivo. Carabanchel, Vallecas o Aluche cargan con su estigma. Estos nuevos desarrollos se perciben como el Valdebebas del futuro.

En la calle Albaricoque, en Carabanchel, decenas de obreros merodean al mediodía en busca del menú más asequible. Se encuentran ante una notable oferta de restaurantes y cafeterías de barrio donde prometen comida caliente “a precios populares”. Gracias a la excelente ubicación de la urbanización en construcción—el metro de Carabanchel Alto está a seis minutos—a las mañanas, como comenta Ángel, un soldador peruano, “madrugan mucho menos que quienes se desplazan lejos de la ciudad”. Al hombre, además, le otorga cierta tranquilidad tener el Centro de Especialidades y de Urgencias Aguacate justo frente a sus andamios “por si se rompe un dedo”.

El panorama obrero a 20 kilómetros de la calle Albaricoque es completamente diferente. En Los Berrocales, los trabajadores comen de sus propios tuppers porque no hay ningún bar en varios kilómetros a la redonda; y por las mañanas aparecen como hormiguitas cruzando el puente que atraviesa la autovía A-3 desde el metro más cercano, Las Suertes, que les deja a media hora caminando. La promotora Kronos Homes tiene proyectos en ambas ubicaciones y, aunque la calidad y prestaciones de su producto —piscina, garaje, gimnasio, entre otros— son las mismas, el precio en Los Berrocales es significativamente superior, en un barrio que aún se encuentra a más de una década de completar todos sus servicios públicos.

Según el portal inmobiliario Fotocasa, el 41% de las personas que buscan comprar una vivienda prefieren hacerlo en obra nueva como una “inversión a largo plazo”. Este porcentaje marca un incremento respecto al 35% registrado en 2024, según su informe “La vivienda de obra nueva en 2025”. En Madrid, actualmente existen dos tipos de obra nueva. Por un lado, las nuevas edificaciones que se desarrollan en el tejido urbano y en barrios consolidados, como la de la calle Albaricoque. Por otro, aquellas construcciones en áreas de expansión de la ciudad, como Los Berrocales o El Cañaveral, que pertenecen a los conocidos Desarrollos del Sureste.

“Aunque estos nuevos barrios carecen al principio de infraestructuras, transporte público, centros de salud, colegios o comercios, las promotoras y las inmobiliarias los publicitan como una especie de producto exclusivo para justificar esos precios elevados,” comenta Julio A. del Pino, profesor de Sociología en la UNED y autor de la tesis Estructuras residenciales y movilidad más allá de la segunda residencia. “Sin duda, hay una clara cuestión aspiracional en el hecho de que las familias de clase media elijan estos nuevos desarrollos en lugar de la obra nueva en la ciudad. Se percibe que estos nuevos barrios son una forma de progreso en comparación con quedarse en Carabanchel, Vallecas o Usera. Los Berrocales o El Cañaveral son vistos como el Valdebebas o Las Tablas del futuro,” añade el profesor.

El caso de la constructora Kronos Homes es uno de los más paradigmáticos. La misma empresa, con las mismas calidades y servicios, está comercializando a precios desiguales. En su edificio Bloom de Los Berrocales, la vivienda más económica está en 437.500 euros (incluyendo el IVA, serían 481.250), y la más cara alcanza los 625.000 euros (con IVA, 687.000). En su promoción de Carabanchel—denominada Brooklyn y que comenzará a entrar en funcionamiento entre marzo y abril— los precios varían entre 289.000 (sin IVA) y 475.000 (también sin IVA) conforme a los anuncios en Idealista. En Los Berrocales, el precio por metro cuadrado, según estas cifras y las características de los respectivos inmuebles, es de aproximadamente 5.202 euros, mientras que en Carabanchel se sitúa en 4.982. Aunque la promotora asegura que la demanda es “igualmente buena” en ambos lugares, fuentes del sector inmobiliario indican que está siendo más complicado vender en Carabanchel que en Los Berrocales.

Esta comparación de precios se repite al buscar más ejemplos de obra nueva en la ciudad de Madrid que ofrezcan amenities similares (piscina, gimnasio, coworking) a los que se muestran en Los Berrocales. Por ejemplo, en Vallecas, los precios oscilan entre 310.000 y 442.000 euros, mientras que en Pueblo Nuevo se pueden encontrar nuevas construcciones desde 284.000 euros; algo que en Los Berrocales sólo ocurre con las viviendas que están bajo régimen de cooperativa, estos inmuebles suelen ocultar un coste adicional en forma de aportaciones al capital social o pagos a los gestores del proyecto.

“Es sorprendente pero el precio de venta de una vivienda nueva en barrios como Los Berrocales puede ser hasta 1.000 euros más caro por metro cuadrado,” explica Álvaro Garrido, de 49 años, arquitecto técnico que forma parte de la dirección facultativa de la promoción de Brooklyn en Carabanchel. “Para mí es una cuestión de percepción. Hay poco interés por parte de los compradores en valorar los servicios que implica vivir en el centro. Parece que son considerados secundarios en comparación con los complementos que se ofrecen en una urbanización. Las familias tipo con un matrimonio y dos hijos se inclinan por estos espacios amplios de urbanizaciones cerradas. Existe la idea o ilusión de que en el futuro vivirán mejor en esas áreas,” señala Garrido. “Los estigmas también juegan un papel importante; Carabanchel arrastra una mala fama, mientras que aquí tienes todos los servicios al alcance, lo cual resulta mucho más práctico para empezar a vivir aquí,” reflexiona.

Jesús Leal, sociólogo, catedrático de la Universidad Complutense de Madrid y especialista en desigualdades urbanas, sostiene que esta paradoja es “un clásico en las investigaciones sociológicas”. También enfatiza que una de las claves son los estigmas asociados a ciertas áreas. “Es importante considerar que Carabanchel es el distrito con la mayor proporción de inmigrantes en el municipio de Madrid y que sus colegios tienen un alto porcentaje de hijos de inmigrantes,” señala. “Además de la imagen social predominante del barrio, existen otras variables que influyen en lo que llamamos comportamiento residencial. Por ejemplo, la cercanía de la familia y amigos, así como las aspiraciones de posicionamiento social,” manifiesta.

Margarita Barañano, doctora en Sociología e investigadora de la Universidad Complutense de Madrid, con estudios que abordan los arraigos en las grandes ciudades como soporte frente a la vulnerabilidad, resalta que “el imaginario de un espacio suburbano o periurbano nuevo, alejado de lo demás, simboliza para ciertos grupos ese sueño de la casa propia, muy presente en el modelo de urbanización dispersa norteamericano que investigaron Mike Davis o Edward Soja, cada vez más distante y penetrando más en el desierto. Es el sueño de un entorno completamente nuevo, sin problemas ni historias heredadas”.