La crisis habitacional que Ámsterdam no pudo controlar y que Madrid todavía tiene la oportunidad de prevenir.

Ámsterdam ha sido, tradicionalmente, un laboratorio urbano admirado en toda Europa. Muchos han querido imitar su extenso parque de pisos públicos y su riguroso control del alquiler y de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, una brutal crisis de vivienda ha afectado al modelo neerlandés, enviando un aviso a ciudades como Madrid, donde ya comienzan a verse los problemas por, entre otros factores, la oferta y la demanda. La buena noticia es que hay solución, pero es urgente. Muy urgente.

Al visitar Ámsterdam, se pueden apreciar canales, bicicletas, elegantes fachadas de ladrillo que se entrelazan con arquitecturas modernas e idílicas zonas verdes. Durante dos décadas, estudiantes y trabajadores de diversas nacionalidades se han ido estableciendo en la ciudad, que, además de ser cada vez más turística, atrae a nuevas empresas y nómadas digitales. ¿Les resulta familiar esta descripción? Exacto, es lo que sucede en Madrid: cada vez más personas llegan a la capital de España buscando oportunidades laborales, un estilo de vida atractivo y el rico patrimonio social y cultural. Lo castizo está de moda, lo cual es una bendición, pero también un reto para el precio de la vivienda en Madrid.

Hay un hilo común que une a nuestra ciudad, así como a Barcelona, Londres, París o Berlín: la falta de vivienda asequible en Europa. Sin embargo, en Ámsterdam el problema ha alcanzado niveles dramáticos. ¿Encontrar un alquiler? “Extremadamente difícil” en cualquier circunstancia. ¿Vivir en un piso compartido? Al menos 950€ por una sola habitación. ¿Y el mercado de vivienda libre? El precio medio alcanza los 452.000 euros, según la sociedad Calcasa. Solo hay que explorar en plataformas como Reddit o seguir a influencers como Matheus Santana para darse cuenta de que la situación está fuera de control. Esto ha llegado a tal punto que, en 2022, las universidades de Ámsterdam, Groningen y Utrecht aconsejaron a futuros estudiantes que cancelaran sus matrículas debido a la falta de alojamiento, como informó el consulado español.

Si esto ha sucedido en una ciudad y en un país con una regulación estricta y un nivel de vivienda pública que rozaba el 50% del parque construido, ¿qué sucederá en España, donde la vivienda pública no llega al 2%?

Regulación que protege al que tiene casa

Enaut Saiz Zubeldia, empresario y experto en el mercado inmobiliario, explica que Ámsterdam cometió un error de previsión considerable: aunque las autoridades planificaron nuevos barrios y mantuvieron el control del suelo, no pudieron prever que el éxito económico de la ciudad dispararía la demanda de nuevos hogares. Además, enfatiza que “la rotación del parque social es baja, lo que reduce aún más la oferta disponible”. Es decir, quienes logran conseguir un alquiler público, se aferran a él debido a que la alternativa en el mercado libre es prohibitiva.

A medida que la situación se complica, Ámsterdam ha intensificado aún más su regulación sobre el alquiler, ha limitado los alojamientos turísticos, una medida que también ha tomado el Ayuntamiento de Madrid, y está exigiendo que se construya más vivienda pública en cada nuevo desarrollo. Sin embargo, el impacto de estas soluciones no está siendo el esperado, ya que la demanda continúa en aumento y la construcción avanza lentamente.

“[Las medidas] protegen a quienes ya están dentro, sin generar por sí solas nueva oferta suficiente”, sentencia Saiz Zubeldia. Así es como se ha gestado lo que él denomina “la paradoja urbana contemporánea”: capitales que atraen talento e inversión, que implementan políticas robustas de vivienda pública, pero que, aun así, no logran ofrecer lo más básico, un hogar donde el talento pueda resguardarse y desarrollar proyectos de vida estables.

Lo que Madrid aprendió de Europa

Desde Madrid, es importante mirar críticamente hacia nuestros vecinos orange. Crecimos más tarde que otras ciudades europeas. El gran avance de Madrid tuvo lugar en el siglo XX, especialmente a partir de las décadas de 1950 y 1960, con los poblados dirigidos, las unidades vecinales de absorción (UVA) y los polígonos de vivienda pública. Esto nos ha permitido, en parte, evitar problemas graves como la extrema segregación de los suburbios franceses o la escasez de vivienda social.

Sin embargo, eso no significa que lo hayamos hecho todo bien. Cometimos errores significativos, como la casi exclusiva apuesta por la vivienda en propiedad y por ciudades y barrios dormitorio sin actividad económica propia -dependiendo casi completamente del centro-. Además, hemos enfrentado una enorme lentitud en la transformación de suelo finalista en vivienda, un proceso que puede dilatarse hasta dos décadas en determinados municipios de la Comunidad. Y si la demanda crece y la oferta tarda varios años en concretarse, los precios aumentan. No hay soluciones mágicas que lo remedien.

Aquí es donde la lección de Ámsterdam adquiere una relevancia especial. Tomar decisiones es fundamental, pero nada sustituye a la producción de vivienda. Madrid necesita aumentar la oferta de hogares de forma rápida, pero sin renunciar a la calidad urbana ni ambiental, como se mencionó en el caso de la Operación Campamento. Y eso, como se dijo al principio, implica actuar con inteligencia, pero con urgencia y con un plan a corto, medio y largo plazo.

Más vivienda y más rápido, pero bien hecha

Lo primero es acelerar la tramitación del suelo, no eliminando controles, sino cruzando datos, simplificando procesos y aplicando inteligencia artificial. Lo segundo es apostar por la construcción tecnológica o industrializada. Así lo señalé recientemente: ¿de verdad que en Madrid se lograron construir 6.000 casas en apenas seis meses durante la posguerra y ahora no seremos capaces de superar ese reto con calidad y rentabilidad? Las herramientas y técnicas ya existen. De hecho, como ejemplo de una de las posibles soluciones, la ciudad industrializada, de madera, desmontable y reciclable ya se está construyendo. Y esto no implica precarizar ni homogeneizar. Al contrario, posibilita introducir calidad controlada, reducir desviaciones presupuestarias y mejorar la eficiencia energética.

Si combinamos tecnología con vivienda a precio regulado y creamos un robusto parque público -gestionado bajo criterios profesionales, involucrando a la iniciativa privada y con una rotación razonable- podemos aumentar la oferta sin sacrificar la cohesión social.

Todo esto requiere que la política real, aquella que se lleva a cabo con mayúsculas, saque el tema de la vivienda de los debates partidistas y acuerde abordar un problema intergeneracional tan grave que afecta a todo el país.

A diferencia de Ámsterdam, en Madrid todavía tenemos margen y capacidad de aprendizaje. Pero ese margen no es ilimitado. Si nos limitamos a discutir sobre topes de alquileres sin abordar en serio la producción, cometeremos el mismo error que ellos con unos años de retraso.

Seré completamente honesto: no hay una solución rápida a corto plazo. El déficit de vivienda acumulado es monumental y los ciclos de planificación, urbanización y construcción son por naturaleza largos, por lo que necesitamos acortarlos ya o no llegaremos a tiempo. Si comenzamos ahora, tal vez en diez o quince años veamos resultados tangibles. No serán inmediatos ni espectaculares, pero sí estructurales.

Ámsterdam nos recuerda que incluso los modelos más exigentes pueden tensionarse. Madrid, que ha crecido en múltiples ocasiones a saltos, tiene la oportunidad de planificar con serenidad ahora que sabemos qué funciona. El Madrid de 2050 no se decidirá con un decreto urgente ni un titular, como muchos parecen esperar. Lo estamos edificando -literalmente- solar a solar, en cada red de transporte público ampliada y en cada proyecto donde combinemos usos -pisos, oficinas, comercio, servicios- y residenciales de carácter libre con viviendas de precio protegido. La lección está presente. Depende de nosotros aprenderla sin necesidad de sufrirla.