La escasez de espacio en Madrid y Barcelona provoca una caída del 25% en el crecimiento del comercio en España.

La crisis del sector inmobiliario impacta a diversas áreas, incluyendo aquellas que, en principio, parecen más lucrativas. El comercio, por ejemplo, enfrenta crecientes dificultades para encontrar espacios donde establecer nuevas tiendas, lo que frena su capacidad de expansión.

Esta presión es notable en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, aunque su efecto se siente en todo el país. Según indica CBRE, la principal consultora inmobiliaria a nivel global, la escasez de espacios en el mercado español ha ocasionado una reducción del 24% en la actividad transaccional a nivel nacional. En Madrid, el descenso trimestral fue del 14%, mientras que en Barcelona alcanzó el 23%.

Durante el último trimestre de 2025, los niveles de ocupación fueron prácticamente históricos. De acuerdo con la consultora, la disponibilidad se ubica en solo el 2% del stock en Madrid y el 4,3% en Barcelona, evidenciando la feroz competencia por locales en zonas prime.

La disponibilidad se ubica en solo el 2% del stock en Madrid y el 4,3% en Barcelona

Esta falta de espacio en España también está detrás del crecimiento de las rentas prime, que marcan máximos históricos desde 2019. Una demanda extremadamente alta eleva los precios en un mercado con una oferta muy limitada. A lo largo del año, la renta prime de los locales a pie de calle ha aumentado entre un 5% y un 7% -máximos históricos-, alcanzando los 245 €/m²/mes en Madrid y 235 €/m²/mes en Barcelona.

En términos sectoriales, los segmentos de moda, accesorios, belleza y gastronomía siguen liderando la demanda, reafirmando su rol como imanes en las principales arterias comerciales del país.

Los inversores mantienen su interés en España, a pesar de la escasez de espacio

A pesar de la evidente falta de espacios disponibles, los inversores nacionales e internacionales siguen interesados en España, especialmente en localizaciones clave.

Este interés se ve reforzado por un turismo internacional «excelente», que ha alcanzado cifras récord, consolidando así la actividad comercial en los ejes principales del país, con un aumento interanual acumulado del 5%, superando nuevamente los máximos de 2024. Aunque haya menos oportunidades para expandirse y abrir nuevas tiendas, éstas son cada vez más rentables.

Así, el mercado retail español concluyó 2025 con un desempeño sólido, impulsado por cifras positivas del consumo privado, la consolidación del turismo internacional y el creciente interés de los inversores en activos de calidad.

La inversión sigue en aumento

Este interés de los inversores se traduce en un ligero repunte de la inversión en el comercio de las principales calles. Ejes como la madrileña calle Serrano, Preciados y el barcelonés Passeig de Gràcia están nuevamente en el radar de grandes fondos, y las inversiones en High Street (locales ubicados en las principales arterias comerciales) se han incrementado en apenas un año, a pesar de la falta de espacio.

En 2025, el sector Retail se consolida por segundo año consecutivo como una de las tres clases de activos con mayor volumen de inversión en el mercado inmobiliario español, solo detrás de Living y Hoteles. El volumen total invertido supera los 2.800 millones de euros, siguiendo la tendencia de crecimiento iniciada en 2024 y registrando un incremento interanual cercano al 1,8%. En términos de cuota del total del mercado, el Retail representa aproximadamente el 15% de la inversión total realizada en España.

Por categorías, desde la pandemia, los centros comerciales han despertado un gran interés en los inversores. Este año, vuelven a liderar la actividad, captando alrededor del 65% del volumen invertido, superando los 1.700 millones de euros. El segmento de High Street también muestra buena dinámica, representando el 12% del total. A continuación, se encuentran los Retail Parks y el sector de alimentación, que en conjunto suman más de 480 millones de euros. A pesar de la oferta limitada en estos subsectores, se consolidan como los mercados con mayor profundidad de liquidez.