La familia Cazón se prepara para establecerse en un nuevo y amplio barrio de Madrid, que supera en tamaño a Zamora | Noticias de Madrid

Promoción, promoción y más promoción. Durante años hemos oído esta palabra mágica. La clave para resolver los problemas de la vivienda, según se nos dice, radica en saturar el mercado con una mayor oferta de terreno, edificaciones y materiales. Madrid capital cuenta con una vasta extensión de terreno sin construir donde las nuevas edificaciones aparecerán rápidamente a partir de abril de 2024. Este nuevo barrio se denomina Los Berrocales, una referencia a los peñascos de granito; el primer día después de las vacaciones de Navidad ya había 17 obras en marcha. La construcción más avanzada es un edificio blanco de 110 pisos llamado Sinán, que probablemente este verano será el primero en ser habitado. Así se inauguraría un barrio que albergará aproximadamente a 67.000 residentes, más que Mérida, Zamora o Ávila.

Una familia compuesta por un consultor y una contable, ambos de 45 años, junto con sus dos hijos, son quienes pueden hacer historia como los primeros colonos de Los Berrocales, tras haber adquirido un piso en Sinán. El día después de Reyes, tuvieron la fortuna de observar desde la distancia su edificio, tras una valla, cuando EL PAÍS estaba recorriendo la zona para este reportaje. Aprovecharon para ingresar en la zona de obras y se acercaron hasta la puerta, posando para capturar en una foto un momento tan especial.

“Ay Julia, ¡Qué impresionante, qué impresionante, qué impresionante!”, le decía Míriam Martín a su hija de seis años. “¡Mira, mira esas vistas!”. Al fondo, tras un ámbito donde pronto se erigirán miles de viviendas, se distinguían la sierra y las Cuatro Torres.

―Pero ahí van a construir―, observó el padre, Néstor Cazón.

―Bueno, pues hasta que construyan.

Durante casi 30 años, Los Berrocales fue una promesa no cumplida. Tras un largo laberinto judicial y la lentitud burocrática, este año cobrará vida. Se trata de una expansión masiva en las últimas grandes áreas de suelo disponible en la capital, Los Desarrollos del Sureste, que incluirá cuatro nuevos barrios en Madrid (Los Berrocales, Valdecarros, Los Ahijones y Los Cerros) y alrededor de 320.000 habitantes que irán llegando progresivamente hasta finales de la década de los años treinta. Si la oferta es la solución al acuciante problema de vivienda, esta zona de la capital debería servir como el mejor laboratorio para comprobarlo.

Lo que sorprende en primer lugar es la calma en la “playa de ventas”, el escaparate que han creado las empresas promotoras a la entrada del nuevo barrio. Se trata de una colina artificial construida con tierra del propio sector, que actúa como barrera contra el ruido de la A-3, cerca del centro comercial La Gavia, en el Ensanche de Vallecas. Desde esa altura, como si fuera un juego de mesa, las promotoras observan la disposición de sus fichas en el tablero de Los Berrocales.

Sus oficinas son casetas tipo showroom donde los comerciales presentan los planos de las viviendas disponibles a cualquier interesado, generalmente gente que ha visto los anuncios en los portales de internet. Lo curioso es que, a pesar de la desesperación por encontrar viviendas asequibles en Madrid, apenas hay movimiento por aquí. En una caseta, comentaban el miércoles por la tarde que no habían recibido ni una sola visita en toda la jornada.

Una de las seis promotoras, Kronos Homes, presenta cinco pisos en su edificio Bloom, “la casa de tus sueños”. El edificio en construcción será un complejo que contará con 113 viviendas de uno, dos y tres dormitorios, que incluirá piscina comunitaria, solárium, coworking, pet spa, gimnasio y dining boutique. Los precios de las cinco viviendas oscilan entre 481.000 y 687.000 euros. Otras promotoras ofrecen precios similares, tan elevados que muchos interesados se llevan un chasco. “El otro día me dio pena ver a una familia con tres niños que parecían de clase media baja”, relata una comercial que pide no ser nombrada para evitar problemas. “En cuanto les dije el precio… ni se sentaron”.

El portal Idealista mostró la semana pasada 114 anuncios con precios entre 192.000 y 688.000 euros. Los más asequibles son pisos con precio protegido (por ley, el 50% de Berrocales debe seguir ese precio limitado). Los interesados que superen ciertos ingresos o tengan propiedades previas quedan excluidos. Se trata de pisos desarrollados bajo el modelo de cooperativa, que tiene mala fama debido a sobrecostes en forma de aportaciones al capital social o pagos a los gestores del proyecto.

De las 17 obras en marcha (1.776 viviendas), 12 son edificios de precio libre. Estos pisos comenzaron a venderse en 2023 de manera gradual. A día de hoy, aún quedan muchas unidades por salir a la venta. La última cosa que desean las promotoras es liberar toda la oferta de una sola vez. Si inundaran el mercado de Los Berrocales con cientos de pisos, los precios se desplomarían, según afirman a EL PAÍS diversas fuentes del sector. En su lugar, los publican en Idealista de manera progresiva, con precios cada vez más altos. “¿Cómo vamos a sacar todos a la vez?”, responde una comercial como si la alternativa fuera un disparate. “Aquí no vendemos pan”, dice otro.

Desde el mirador de “la playa de ventas” se pueden distinguir pequeñas siluetas en movimiento, como la familia Cazón, alrededor del perímetro vallado, donde los carteles promocionales de Los Berrocales afirman “Empezamos Madrid”. Son los futuros colonos, ansiosos por acercarse a su prometedor futuro. Raquel Herrero, de 50 años, y su esposo José Bolado, de 52, caminan hacia el telefonillo del portón para vehículos, acompañados por Mario, Lucía y Paula, sus tres hijos, que compiten por ver quién hace la bola de nieve más grande. A unos 100 metros, ven las grúas sobre su futura casa, un edificio de nueve plantas y 106 viviendas -gestionado por Habitat Inmobiliaria- que todavía está en ladrillo. Quieren verlo de cerca. Llaman al timbre sin mucha convicción y se les niega la entrada. Toca esperar.

Raquel y José comenzaron su búsqueda de vivienda hace tres años. Su piso en Usera, cerca de la Caja Mágica, ya les había quedado pequeño. Como parte de su “estudio de mercado”, se inscribieron en el gran Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) en 2023. La cola era enorme y cuando llegó su turno, ya algunos pisos se habían vendido. Si querían asegurar uno, debían dejar una señal de 300 euros que perderían si se echaban atrás. Les dieron 20 minutos. Los niños corrían por los pasillos. José se sentía abrumado. “¿Estamos comprando camisetas o una casa?”, decía. Finalmente firmaron. Un piso de tres habitaciones con garaje por 344.000 euros. Las dudas de aquel día se han disipado al ver cómo ha aumentado el valor de la vivienda, dice Raquel: “Nos sentimos afortunados”.

El precio de la vivienda libre en Los Berrocales (4.061 euros por metro cuadrado, según Foro Consultores Inmobiliarios) es más alto que en ocho de los 21 distritos de Madrid. En el último año ha aumentado un 11,2%. Sin embargo, estas subidas se han moderado desde el verano, según esta consultora. En otras partes de Madrid también se ha notado esta ralentización.

Pronto, antes de que termine el mes, las vallas serán retiradas y cualquier madrileño podrá conducir y caminar por Los Berrocales. El responsable de esa decisión es Luis Cesteros, el gerente de la Junta de Compensación, el organismo que reúne a los propietarios del suelo y que por ley se encarga del asfaltado, iluminación, jardinería y alcantarillado.

Cesteros se sube a su Toyota Rav4 blanco y ofrece a este periódico un recorrido por calles donde ya están preparadas áreas verdes con columpios, carriles bici, bancos o papeleras. La zona está poblada de obreros, hormigoneras, volquetes y grúas. Los jardineros plantan olmos, pinos, álamos y encinas.

Al otro lado de las vallas, una joven desafía al frío para contemplar su futuro hogar. “Es un momento muy bonito porque es el nacimiento de un barrio”, comenta Cesteros. “Ni vosotros ni yo hemos comprado, pero si observáis a esa chica que hace fotos allí, se percibe la especial ilusión que le genera”.

Cesteros es un jurista vallisoletano de 52 años con un aire académico. Explica por qué “construir es muy caro”. Los precios en Los Berrocales son afectados por el aumento de los materiales de construcción, la falta de mano de obra cualificada y el costo de urbanizar el barrio. Estima que un promotor no puede reducir el precio de su piso a 180.000 euros si quiere recuperar lo que ha invertido en la edificación.

Los precios de Idealista están influenciados por factores tan diversos como el costo de los cerca de 5.000 árboles plantados por la Junta de Compensación. Estos han tenido que ser importados desde Italia a un precio medio de 3.500 euros por unidad debido a que “en España existe un déficit de viveros”. “Observad qué diámetro tienen. No hemos plantado pimpollos. Tienen de 8 a 10 años”. Para dejar de adquirir a los italianos, Cesteros ha ordenado la plantación de un pequeño vivero en una parcela aún sin desarrollar, lo que representa un ahorro significativo.

Anochece y las farolas se iluminan mientras los dos niños de la familia Cazón juegan en los jardines alrededor de su futura casa. La familia se “lanzó a la piscina” en octubre de 2023, cuando la promotora, Aedas Homes, comenzó a vender. Habían estado buscando algo razonable durante cuatro años. Los incluyeron en lista de espera y les dieron escasas esperanzas, pero la madre, Míriam, determinó que no podían dejar escapar esta oportunidad. “Me volví muy insistente. Día sí y día no, les llamaba”.

Finalmente, les dieron el visto bueno, pero debían reservar con 3.000 euros en menos de 48 horas. Como muchos otros, celebran haber pagado. Adquirieron por 456.000 euros un tercero de 85 metros cuadrados, sin incluir la terraza. Relatan que un mes después, un piso similar se vendía por 25.000 euros más y dos años después por 100.000 euros más.

Los Cazón se mudarán desde el barrio vecino, el Ensanche de Vallecas, desarrollado durante el boom de principios del siglo. Al haber experimentado entonces lo que conlleva inaugurar una nueva zona, son conscientes del sacrificio que les espera. “Nos preocupan los robos, los okupas, las carreras ilegales, los atascos y la falta de transporte público…”, enumera Míriam. “Nos trasladamos al medio de la nada. ¿Cómo pueden pedir tanto por un barrio en desarrollo?”. Le incomoda, pero lo dice con una sonrisa radiante. Van a inaugurar su casa en Madrid y eso, en estos tiempos, es casi un privilegio.

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