La legislación dificulta la edificación de viviendas en la zona.

En el ámbito inmobiliario se menciona con frecuencia la falta de suelo, aunque esto varía considerablemente según la ubicación, el tipo de terreno y el nivel de desarrollo urbanístico. En líneas generales, el problema no radica en la carencia física de territorio, sino en la escasez de suelo finalista residencial. Es decir, el que está efectivamente preparado para la construcción de viviendas a corto plazo.

La Comunidad de Madrid, una de las zonas más afectadas por el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda, podría contar con suelo suficiente para edificar «más de 358.000 viviendas», según una estimación de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima): «A través de nuestra herramienta Landcam tenemos registrados 222 millones de metros cuadrados de suelo urbanizable en diversos estados (22.218 Ha)», aclaran.

El problema, según señalan, es que en pocos años Madrid alcanzará 10 millones de habitantes, tres millones más que la cifra actual, a quienes se debe proporcionar vivienda. Actualmente, la comunidad enfrenta un déficit acumulado de 200.000 viviendas, de acuerdo a datos de Asprima, a los que se suman aproximadamente «22.000 viviendas» cada año: «Estamos produciendo una media anual de 18.000 viviendas frente a más de 40.000 hogares que se generan anualmente», indican los promotores en diálogo con OKDIARIO.

Respecto a estos terrenos, el consejero delegado de Civislend, Íñigo Torroba, menciona que una parte significativa del suelo urbanizable «requiere inversiones considerables, coordinación entre múltiples propietarios, provisión de infraestructuras o resolución de trámites pendientes, lo que demora su incorporación al mercado». Además, resalta que la financiación para estas áreas es «muy complicada de obtener» y generalmente se realiza mediante fondos propios, «debido a la incertidumbre en los plazos».

En este contexto, Torroba sugiere «acelerar la transformación del suelo en vivienda real, desregular el mercado e incrementar la seguridad jurídica para ampliar la oferta, facilitar la rehabilitación y los cambios de uso, así como ofrecer incentivos para vivienda protegida o asequible, además de reducir la presión fiscal». Por su parte, Asprima propone un «cambio de paradigma en las leyes urbanísticas y la reforma de la Ley del Suelo».

Mala gestión de las Administraciones

Las principales causas que explican el déficit de suelo finalista en la
Comunidad de Madrid se deben a varios factores. Según indica Darío Rivera, presidente de la Junta de Compensación de Retamar, casi todo el suelo que, antes de la crisis de 2008, había completado su fase de planeamiento urbanístico «se ha ido gestionando en un mercado al alza desde 2014», lo que significa que en una década se ha estado «explotando un recurso que ya no era precisamente abundante».

Por otro lado, destaca la extrema «ralentización en la tramitación urbanística del suelo por parte de las administraciones públicas», que se debe, en parte, a la falta de recursos: «En los últimos años, los relevos han sido lentos y desiguales. Esto ha generado plazos inasumibles en la recepción de informes necesarios y en la aprobación del planeamiento y la gestión urbanística, algo crucial para edificar según la demanda del mercado y las actuales necesidades de vivienda», enfatiza Rivera a OKDIARIO.

Otras causas que menciona Torroba (Civislend) son «las medidas de protección ambiental, los planeamientos obsoletos, la fragmentación de la propiedad o el alto aumento de la demanda».

Suelo para 126.000 casas antes de 2030

A pesar de la clara problemática que enfrenta Madrid en términos de suelo, ASPRIMA señala que es la región de Europa «con mayor suelo en desarrollo». De hecho, desde la asociación de promotores estiman que hay suelo finalista en la Comunidad de Madrid para construir «126.000 viviendas en los próximos cinco años».

No obstante, advierten que incluso alcanzando esas cifras de producción, en menos de 10 años «habríamos agotado las reservas de suelo actuales» y sin algún tipo de reemplazo: «Muchos de los desarrollos actuales son de principios de siglo y no han sido seguidos por nuevas iniciativas que generen más suelo finalista», concluyen volviendo al inicio del problema.