Las evidencias demuestran que la regulación es más efectiva que la liberalización.

Ante la actual crisis de vivienda, España se divide en dos sectores: aquellos que apoyan la ley de vivienda y aquellos que, en cambio, se oponen a la regulación de los precios del alquiler. Cada uno de estos enfoques tiene un claro referente a nivel estatal. En el primer grupo se encuentra Barcelona, donde esta norma entró en vigor en marzo de 2024; mientras que en el segundo, Madrid, cuyo Ayuntamiento ha manifestado abiertamente su oposición a controlar el costo habitacional. A pesar de las diferencias, los datos revelan que uno de estos métodos presenta mejores resultados, siendo el seguido por la capital catalana.

El esfuerzo del alquiler en Barcelona disminuye al 34,7% y en Madrid aumenta hasta el 37%

Los datos del centro de estudios CaixaBank Research ilustran que, en enero de 2026, el esfuerzo del alquiler en Barcelona—es decir, el porcentaje de los ingresos de un hogar destinado al arrendamiento—fue del 34,7%, una cifra inferior a la de hace seis años. En comparación, en enero de 2020, la proporción que los inquilinos debían destinar de sus ingresos mensuales era del 35,2%.

En contraste, el esfuerzo del alquiler en Madrid ha aumentado en comparación con hace seis años, alcanzando en enero de 2026 un 37% de los ingresos de las familias, más de dos puntos porcentuales por encima de Barcelona y tres por encima de la capital española en enero de 2020, cuando los hogares madrileños destinaban un 33,8% de sus ingresos al alquiler, menos que los barceloneses.

Los hogares de Barcelona invierten un menor porcentaje de sus ingresos en el alquiler desde la regulación de precios

La tendencia que antes colocaba a Madrid como la ciudad donde se destinaba un menor porcentaje de ingresos al alquiler ha cambiado desde la implementación de la ley de vivienda. Tras la entrada en vigor de esta norma en marzo de 2024, en abril el esfuerzo del alquiler en Barcelona fue del 34,9% y en la capital española del 35%. Desde entonces, el esfuerzo al alquiler ha sido consistentemente mayor en Madrid que en Barcelona, donde el porcentaje se ha mantenido por debajo de los niveles previos a la regulación.

Además, según CaixaBank Research, en enero pasado el precio del alquiler en Madrid subió un 2,7% mientras que en Barcelona aumentó un 2,5%. Estos datos reflejan una tendencia más efectiva en la política habitacional de la capital catalana, la cual comenzó apenas después de que se implementaron controles sobre las rentas, ya que desde junio de 2024, el costo del alquiler en Madrid ha experimentado un aumento mensual más pronunciado.

La compra de una vivienda es más accesible en Barcelona que en Madrid

Respecto al costo de adquisición de viviendas, Madrid sigue siendo menos accesible que Barcelona en la actualidad. En septiembre de 2025, la última fecha disponible de CaixaBank Research, los hogares madrileños debían destinar de promedio 16,6 años de su renta para poder adquirir un inmueble, 3,1 años más que los barceloneses, quienes podían hacerlo con el equivalente a 13,5 años de su alquiler.

De esta forma, las cifras más recientes de Barcelona son muy similares a los 13,3 años de renta que un hogar necesitaba invertir en septiembre de 2019 para comprar vivienda. Sin embargo, la accesibilidad en Madrid ha empeorado considerablemente, incrementándose en 3,3 años el período requerido para acceder a una vivienda en comparación con hace seis años, cuando los hogares madrileños requerían el mismo número de años que los barceloneses (13,3).

El comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Joan Ramon Riera, defiende que la regulación del alquiler ha cambiado la tendencia

En palabras del comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Joan Ramon Riera, en una entrevista con ElPlural.com, los datos de una institución independiente validan los proporcionados por organismos públicos como el Observatori Metropolità de l’Habitatge o el Institut Català del Sòl (Incasòl). En este contexto, Riera destaca que los datos oficiales “muestran un cambio de tendencia, una estabilización de los precios y que la carga del alquiler sobre las familias es menor en Barcelona que en Madrid u otras ciudades donde los precios permanecen liberalizados.”

Concretamente, el Observatori Metropolità del Habitatge destaca que la regulación de los precios de alquiler ha implicado un ahorro de 220 euros a los hogares barceloneses. Este descenso en el costo de arrendamiento ha llevado a que la renta media en Barcelona sea de alrededor de 1.100 euros. En cambio, el Ayuntamiento estima que, sin la ley de vivienda, el precio medio sería actualmente de 1.320 euros.

Además, Riera asegura que la ley de vivienda también benefició a los pequeños propietarios, quienes, según su declaración, “se han adaptado con normalidad de manera muy masiva”. También enfatiza que estos propietarios pueden beneficiarse de las condiciones fiscales favorables indicadas por la norma.

Riera señala que la oferta de alquileres de Barcelona ha aumentado en 1.500 pisos desde la aplicación de la ley de la vivienda

Por otro lado, el comisionado de Vivienda de Barcelona responde a quienes argumentan que la regulación de precios disminuye la oferta, como el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, que acusó a la ley de vivienda de “estrangular” la oferta, señalando que los últimos datos oficiales indican que actualmente en la ciudad condal hay 235.500 pisos en alquiler frente a los 234.000 que había antes de la implementación de la ley.

Desde marzo de 2024, el número de contratos de alquiler en la capital catalana ha aumentado en 1.500. “Ha habido un pequeño incremento, pero ha habido un aumento”, sostiene Riera, quien asegura que no han ocurrido cambios estructurales y, en términos generales, la cifra de arrendamientos en Barcelona se ha mantenido estable desde la regulación de precios.

Collboni confrontó en enero su modelo al de Almeida en el Senado

La postura de Riera coincide con la que el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, defendió el 14 de enero ante la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana del Senado, donde se analizó el impacto de la ley de vivienda en comparación con el modelo de su homólogo madrileño, Almeida.

Durante su intervención, Collboni indicó que los últimos datos publicados por la Generalitat en noviembre de 2025 mostraban que, desde la aplicación de la ley de vivienda, el precio de los alquileres en Barcelona había disminuido un 4,9% de media. Esta disminución del precio se produce después de una década de incrementos en el costo de arrendamiento, que según Collboni, subió un 78% entre 2014 y 2024.

“La regulación ayuda a mitigar el impacto, a evitar que los jóvenes se marchen y a asegurar el derecho a permanecer en la ciudad, en los barrios”, afirmó Collboni en la Cámara Alta, defendiendo que la contención de los precios es una medida necesaria, aunque paliativa , hasta que la capital catalana logre su objetivo de que sus ciudadanos destinen menos del 30% de su sueldo al alquiler.