Madrid Nuevo Norte genera inquietudes entre urbanistas por su tamaño y diseño: ‘El enfoque de concentración de oficinas ha quedado obsoleto’ | Empresas

La crisis sanitaria y el crecimiento del trabajo remoto han marcado la pauta en los principales distritos de negocios. En París, el 15% de los inmuebles de La Défense están desocupados; en Londres, instituciones como HSBC han dejado Canary Wharf para regresar al centro; y en Nueva York, una cuarta parte de las oficinas en Manhattan están vacías, muchas de ellas en proceso de transformarse en viviendas, según datos de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield. Mientras tanto, la capital española impulsa Madrid Nuevo Norte, un ambicioso proyecto que ha despertado el interés institucional, pero también preocupaciones entre urbanistas y arquitectos, quienes advierten sobre el riesgo de repetir errores como la concentración de oficinas, el incremento del tráfico o la vulnerabilidad al cambio climático.

Madrid Nuevo Norte busca convertirse en uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Europa, abarcando más de 3,4 millones de metros cuadrados y 5 kilómetros de extensión desde Plaza de Castilla hasta la M-40. El proyecto, que según el alcalde José Luis Martínez-Almeida tiene como objetivo «competir con la City de Londres”, prevé la construcción de 10.500 viviendas, 30 torres de oficinas, espacios verdes, infraestructuras públicas y una transformación del entorno de la estación de Chamartín. Impulsado desde 1980, cuenta con una notable inversión privada (BBVA, Grupo San José, Merlin Properties) y concentrará gran parte de la inversión urbanística de las próximas décadas.

“No se alinea con las nuevas formas de trabajar”

Desde la promotora, Crea Madrid Nuevo Norte, afirman que el proyecto está pensado para adaptarse a las nuevas demandas urbanas. En declaraciones recientes, resaltan que el primer área en desarrollo, Las Tablas Oeste, incluirá 700 viviendas (el 38% de ellas asequibles), 120.000 metros cuadrados de oficinas y áreas verdes que se adaptan a la topografía del terreno.

Sin embargo, Carlos Moreno (Tunja, Colombia, 66 años), urbanista y antiguo asesor de la alcaldesa de París, Anne Hidalgo, quien fue fundamental en la transformación de la capital hacia una ciudad más accesible, pone en duda la compatibilidad del proyecto con un modelo de ciudad que fomente el desplazamiento a pie y en transporte público: “Puede ser un elemento de renovación si se diseña sin coches, pero si no se integra adecuadamente con los demás barrios, podría acentuar el desequilibrio norte-sur y aumentar el tráfico en una zona ya colapsada”, como es el caso del Paseo de la Castellana, uno de los principales ejes de circulación de Madrid.

Moreno añade que, aun cuando el proyecto madrileño plantea más espacios verdes que La Défense en París, sigue apoyando un modelo de torres de oficinas que no responde a las dinámicas laborales actuales. “Desde la pandemia, los profesionales ya no se sienten identificados con este tipo de espacios.” La tasa de oficinas vacías en La Défense se sitúa actualmente en el 15%, pero podría llegar hasta el 40% si no se toman decisiones inmediatas, según una proyección de Deloitte.

Carmen Santana (64 años, Santiago de Chile), arquitecta y galardonada con el premio de urbanismo español en 2021, coincide con Moreno: “Las intenciones son buenas, pero el modelo de concentración de oficinas en torres ya no es viable. La gente no desea volver masivamente a estos centros. Hay que romper con la lógica del distrito financiero y optar por un urbanismo más flexible y resiliente”.

Desde la promotora, reiteran que el proyecto no se limita a un centro de negocios, sino que busca crear un entorno urbano mixto que incluiría también viviendas y servicios públicos. Además, destacan que el diseño urbano ha sido revisado para priorizar la movilidad sostenible y la integración con los barrios circundantes al proyecto.

Las torres intensifican el calor en verano

El cambio climático es otra de las preocupaciones expresadas por los arquitectos. Madrid experimenta olas de calor cada vez más intensas y el diseño urbano debe generar refugios climáticos. Belinda Tato (54 años, Madrid), arquitecta y cofundadora de Ecosistema Urbano, un estudio de urbanismo que busca mejorar la interacción social en las ciudades, explica: “No todo el mundo cuenta con piscina o terraza. Más allá de los árboles, el espacio público debe proporcionar refugios frente al calor”, enfatiza Tato.

Aunque la promotora Crea Madrid Nuevo Norte destaca en su página oficial que contribuirá a “reducir el efecto isla de calor”, los arquitectos consideran que el proyecto podría ser mucho más ambicioso en este aspecto. “De cara a 2050, no habría apostado por edificios tan altos. Las torres son complicadas de integrar y poco resilientes ante fenómenos extremos porque acumulan radiación y crean entornos más inhóspitos”, puntualiza Moreno.

Santana, por su parte, subraya que el diseño actual presenta espacios excesivamente abiertos y duros, poco adecuados para el confort térmico. “La sostenibilidad urbana no puede limitarse a materiales o eficiencia energética. Debe incluir infraestructuras invisibles y contemplar factores como la sombra o el subsuelo. No se trata solo de plazas o parques, sino de calles que ofrezcan ventilación natural y confort térmico”.

La promotora sostiene que el diseño urbano incorpora soluciones climáticas avanzadas, como corredores verdes, pavimentos permeables y arbolado estratégico para mitigar el calor.

Diseñar en tiempos inciertos

Otro punto de crítica es la falta de flexibilidad. Tato enfatiza que, ante un futuro incierto, es crucial que tanto el diseño como la normativa permitan adaptaciones. “El proyecto debe contemplar que, aunque solo se ejecute un 30% o un 50%, el resultado sea funcional y equilibrado.” Santana introduce el concepto de vector tiempo: “Los edificios deben poder transformarse según las nuevas necesidades. Definir desde el inicio qué será oficina y qué será espacio público limita la capacidad de evolución del futuro distrito”.

Más allá del modelo de gestión, la principal inquietud entre los urbanistas es la magnitud del proyecto: una inversión total estimada en 25.200 millones de euros con un horizonte de ejecución de al menos 25 años. “Cuando un desarrollo es tan extenso y prolongado, el riesgo es que no se ajuste a los cambios sociales, climáticos o tecnológicos que puedan surgir en el camino”, advierte Tato. Por su parte, la promotora defiende que el proyecto ha sido concebido para desarrollarse en fases y subraya que, a pesar de la fuerte inversión privada, la administración pública mantiene el control sobre la planificación.