Madrid se posiciona como un destino urbano que satisface la demanda de inversión hotelera — idealista/news

Artículo elaborado por Gabriella Pelosi, directora de fondos hoteleros paneuropeos de Generali Real Estate

Los inversores institucionales en el sector inmobiliario ven en el ámbito hotelero una oportunidad altamente atractiva. Este sector en constante expansión demanda un conocimiento profundo de los mercados locales y una experiencia sólida en la dinámica del negocio hotelero. Desde Generali Real Estate (parte de Generali Investments), hemos evaluado las perspectivas de este segmento hotelero desde la perspectiva de un inversor paneuropeo.

Elementos que sustentan la fortaleza del sector hotelero en Europa

La robustez del sector hotelero se atribuye a tres factores estructurales: la demanda de experiencias, la capacidad de ajuste de precios en tiempo real y la gestión profesionalizada.

Los viajeros contemporáneos priorizan las experiencias y servicios, lo que favorece tanto el ADR (precio medio diario) como el gasto adicional. La dinámica de precios -gestión de ingresos, canales directos y distribución digital- facilita que las variaciones en las tarifas de las habitaciones se ajusten más rápidamente que en los activos «tradicionales» con contratos de alquiler rígidos. Finalmente, los operadores y marcas han diversificado su oferta, abarcando desde estilos de vida hasta resorts, estancias prolongadas y apartahoteles, integrando también la restauración y espacios multifuncionales.

Desde una perspectiva geográfica, notamos un rendimiento positivo en destinos urbanos con excelente conectividad, como Milán, Madrid y Lisboa, así como en áreas de ocio ‘premium’ del Mediterráneo, donde la temporada turística se ha extendido. Entre los segmentos, los de lujo y alta gama son los que experimentan el mayor crecimiento, junto con los MICE (reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones) de nueva generación.

Proyecciones para el sector hotelero en 2026

Las perspectivas son indudablemente positivas, pero selectivas. En términos generales, anticipamos una estabilización de las tasas de ocupación en niveles saludables y un crecimiento de ingresos que se verá más impulsado por la mezcla que por un aumento de volumen. La principal ventaja sigue siendo operativo: reposicionamiento de productos, optimización de alimentos y bebidas, programación MICE y, principalmente, inversiones en sostenibilidad para mejorar tanto la eficiencia energética como el confort. La tecnología, que va desde la fijación dinámica de precios hasta la elaboración de perfiles de demanda, se ha convertido en un factor clave para lograr rentabilidad operativa.

Con respecto al riesgo, las tres variables más relevantes que monitoreamos son: la volatilidad geopolítica (por ejemplo, conflictos internacionales, incertidumbre económica y costos energéticos), el costo del capital y la disponibilidad y accesibilidad de la capacidad aérea.

El proyecto en la calle Alcalá de Madrid

La reconversión de las oficinas del Grupo Generali a lo largo del eje de Alcalá optimizará la dimensión patrimonial, reconectando la propiedad con la vida cultural y comercial del centro de la ciudad, con el hotel como «vínculo» para eventos, restaurantes y servicios.

Ubicado en la intersección de la calle Alcalá con la calle Virgen de los Peligros, una de las zonas más sofisticadas del centro de Madrid, este edificio de estilo monumentalista fue diseñado en la década de 1930 por Lluís Bonet i Garí como sede del Banco Vitalicio.

Tras haber albergado las oficinas de marcas internacionales de renombre, el edificio está siendo completamente renovado y transformado para convertirse en el primer hotel Radisson Collection de Madrid. Este nuevo hotel de lujo contará con 154 habitaciones, restaurantes y bares de autor, un spa y una terraza en la azotea con impresionantes vistas de la ciudad de Madrid.

Motivos por los que los inversores institucionales deberían considerar el sector hotelero en su cartera

Identificamos tres razones principales:

• Diversificación: los factores que impulsan la rentabilidad en el sector hotelero (una combinación de activos y operaciones) tienen solo una correlación parcial con las inversiones tradicionales en oficinas y comercios minoristas.
• Protección frente a la inflación: la fijación dinámica de precios permite un ajuste más inmediato que los arrendamientos convencionales, ofreciendo así una cobertura en períodos de precios elevados.
• Potencial de rentabilidad adicional: a través de inversiones de capital específicas, elección de marcas, optimización operativa y estrategias fundamentadas en datos, la propiedad activa de hoteles puede influir sobre los ingresos operativos y la valorización de los activos.