Se ofrece habitación de hotel: el nuevo activo para los tradicionales inversores en alquiler | Noticias de Madrid

El Hotel 101 de Valdebebas, una de las áreas en pleno desarrollo de Madrid, inaugurará el próximo año. La construcción está prácticamente finalizada y, aunque aún no acepta huéspedes, ha vendido casi todas sus habitaciones. De un total de 680, solo 38 permanecen disponibles. Las restantes han sido compradas a un precio cercano a los 200.000 euros cada una. Los compradores son propietarios de la habitación, pero solo pueden utilizarla cinco días al año; el resto del tiempo, la dirección del hotel se encarga del alojamiento de los visitantes y del mantenimiento diario de las instalaciones y servicios, como la piscina.

Este modelo de negocio, que llega ahora a España y se conoce como condo-hotel, combina la propiedad inmobiliaria con la gestión hotelera: los inversores adquieren una habitación y la entregan a una empresa para su explotación. La empresa se encarga de la gerencia, mientras que el comprador recibe un porcentaje de los ingresos generados. “Los interesados pueden obtener esta estancia como unidad independiente con título de propiedad registral, generando ingresos pasivos mensuales sin preocuparse por la gestión operativa. Ese es su principal atractivo. No hay que hacer nada, solo esperar a recibir el dinero”, afirma Alvise da Mosto, director asociado de la inmobiliaria de lujo BARNES España, que actúa como intermediaria entre el hotel y los inversores.

Sin embargo, esta estrategia empresarial plantea una cuestión profunda: la creciente desigualdad social. Así lo explica Jaime Palomera, doctor en Antropología Económica, autor del libro El secuestro de la vivienda (Península) y cofundador del Instituto de Investigación Urbana. “Cada vez hay un grupo más reducido de la población española, entre el 1% y el 5%, que acumula mucho ahorro porque posee patrimonio, un activo que le genera rentas pasivas sin necesidad de trabajar, y las reinvierte, en lugar de mantenerlas en el banco. Es un círculo vicioso. Comienza con pisos turísticos y avanza hacia habitaciones de hotel, pero no representa a la clase media”, argumenta, refiriéndose a la desigual redistribución de la riqueza.

Da Mosto confirma que el perfil de inversor más común en este proyecto es aquel que previamente compraba uno o dos pisos al año en el centro de la ciudad o en el barrio de Salamanca para alquilarlos. “Este año han preferido invertir en 10 o 15 habitaciones del Hotel 101. Suelen ser personas que invierten en el mercado inmobiliario”, comenta, añadiendo que los futuros huéspedes pagarán entre 120 y 150 euros por noche.

“La desigualdad surge principalmente a través de la distribución del patrimonio y de las rentas, no del trabajo”, insiste Palomera. No considera que este modelo de negocio impulse la especulación o tensione el mercado actual de la vivienda, ya que se trata de un hotel, pero se muestra cauteloso. “Si esta estrategia se normaliza, habrá que analizar su impacto en las dinámicas de precios de las áreas cercanas”, advierte.

La idea original de este proyecto, que involucra un terreno de 6.593 metros cuadrados, no contemplaba priorizar al comprador nacional. Promocionaban las famosas golden visa, el visado de residencia para inversores extranjeros, a través de la compra de habitaciones. “Sol, siestas, tapas y sangría: ¡Únete a la fiesta todos los días en Madrid, España!“, anunciaban.

Una opción para obtener el visado era adquirir inmuebles con un valor mínimo de medio millón de euros, hasta que el Gobierno aprobó su derogación a principios de año para aliviar la presión sobre el mercado inmobiliario. Posteriormente, la estrategia se modificó. “Siempre trabajamos con inversores nacionales, aunque muchos filipinos habían adquirido previamente habitaciones, pero con la modificación de la normativa, todo cambió”, comenta da Mosto, aclarando que son varias las inmobiliarias que actúan como intermediarias entre el Hotel 101 y los compradores.

Su firma ha vendido 50 estancias a distintos particulares, algunas en paquetes de 10 y hasta de 15 habitaciones. Reconoce que hubo altibajos durante el proceso de comercialización. Al principio, las ventas fueron muy buenas, pero desde enero hasta el verano hubo una caída significativa debido a la suspensión de las golden visa. “Hubo que esperar unos meses para reajustar el plan”, matiza.

Retorno económico

Las ganancias mensuales se distribuyen entre todos los inversores. Reciben una parte equitativa de los ingresos brutos por habitación generados por todo el hotel, independientemente de la ocupación de su unidad individual. Es otro de los atractivos de este enfoque inmobiliario, que también ofrece cinco noches en un alojamiento internacional de la compañía. Todas las estancias son iguales con un modelo funcional y estandarizado, lo que optimiza la eficiencia operativa.

Da Mosto las compara con un rompecabezas. “Las paredes tienen paneles, así que si uno se rompe, se mancha o se pinta, se quita y se coloca uno nuevo. Se logra una reducción significativa de costos por economías de escala”, señala. A los compradores se les estima un retorno mensual superior al 7% sobre el capital invertido, aunque sin garantías. El hotel tendrá tres estrellas para requerir menos personal y ser más rentable, aunque contará con comodidades de uno de cuatro, incluyendo restaurante 24 horas, piscina exterior, bar, gimnasio, salas de reuniones, centro de negocios, recepción y seguridad las 24 horas, servicio de lavandería, consigna y tienda, según explica el director asociado de la inmobiliaria de lujo.

El proyecto pertenece a la entidad Hotel101 Global Pte. Ltd., con sede en Singapur. Representa la rama de expansión hotelera global de Double Dragon Corporation, una empresa inmobiliaria filipina que ha estado apostando por la venta de habitaciones tanto en su país como en Japón. La empresa cuenta con 12 edificios destinados a este modelo de negocio, siendo el de Madrid el primero en Europa.

“Antes, un hotel podía recurrir a la venta de sus estancias por necesidad de dinero en un momento determinado, pero ellos apuestan por esto desde el inicio y obtienen beneficios”, enfatiza da Mosto. El edificio se sitúa en la avenida de las Fuerzas Armadas, a pocos minutos del aeropuerto, además de estar cerca del centro de convenciones IFEMA y de la Ciudad Deportiva del Real Madrid.

“Además, estará frente al futuro circuito de Fórmula 1, lo que aumentará su atractivo turístico”, indica un anuncio en la plataforma Idealista, donde se promocionan las habitaciones. El edificio ya ha sido reconocido como socio oficial del futuro premio de la competición. WSP Spain ha sido contratada para diseñar el proyecto básico y todo el desarrollo posterior del primer hotel de Double Dragon en Europa, marcando el inicio de un plan de expansión internacional con el objetivo de alcanzar medio millón de camas en más de 100 países.