El Banco de España evalúa establecer restricciones a la aprobación de hipotecas de alto riesgo para prevenir una burbuja. | Economía

El Banco de España se encuentra trabajando en establecer límites a la concesión de hipotecas, con la finalidad de prevenir la formación de una nueva burbuja inmobiliaria a raíz del aumento en los precios de la vivienda. Actualmente, el regulador se enfoca en identificar las condiciones macroeconómicas que podrían justificar la activación de estas restricciones y en asegurarse de que no representen un obstáculo excesivo para el flujo de crédito a la economía, especialmente en un contexto de crisis de acceso a la vivienda, según fuentes familiarizadas con el asunto. Una vez que se complete este estudio, la dirección del regulador podrá implementar los límites si así lo considera necesario.

Posterior a la Gran Recesión, las principales instituciones a nivel nacional, europeo y global se unieron para evitar que un desastre similar se repitiera. Entre otras acciones, proporcionaron a los supervisores la capacidad para detectar y resolver posibles problemas, como la gran burbuja inmobiliaria que afectó a gran parte del sector financiero español hace aproximadamente 15 años. Una de estas medidas es la activación del colchón anticíclico que el Banco de España estableció el año pasado, que representa un 0,5% de los activos de las entidades en España, funcionando como un recargo de capital durante períodos de bonanza económica para absorber fluctuaciones macroeconómicas en tiempos adversos.

Otra herramienta que tienen los reguladores son las llamadas borrower based measures (medidas basadas en los prestatarios), que son limitaciones que los bancos de la eurozona pueden implementar para evitar que las entidades financieras otorguen hipotecas que conllevan un riesgo excesivo. Estas limitaciones se centran en cuatro aspectos: la relación entre el valor del inmueble y el importe prestado, el tamaño del crédito y los ingresos del prestatario, los intereses que debe pagar y la duración de la deuda.

Aunque el Banco de España contaba desde 2018 con el marco legal para aplicar estos límites, no ha sido hasta los últimos meses que ha comenzado a dar los primeros pasos en este sentido. Esto sucede en un momento particularmente crítico en el mercado de la vivienda, donde los precios de compraventa han alcanzado su nivel más alto en 17 años. Al mismo tiempo, en los últimos meses, varios bancos han expresado su preocupación por la competencia feroz en el mercado hipotecario, que está llevando los precios de estos préstamos por debajo tanto del euríbor como del bono español, poniendo en riesgo la rentabilidad de estos créditos para las entidades.

La primera mención sobre estos límites a la concesión de hipotecas apareció en el informe de estabilidad financiera del primer semestre elaborado por el Banco de España. En este documento, el regulador reconocía que había creado un plan de trabajo para seguir los criterios de concesión de hipotecas y evaluar la posible activación de los límites, después de que la Junta Europea de Riesgos Sistémicos recomendara a esta institución, a principios de año, que considerara activar estas medidas. Sin embargo, señalaba que las políticas que se habían implementado hasta la fecha eran suficientes para mitigar los riesgos detectados en el sector inmobiliario.

Desde entonces, el Banco de España ha estado trabajando para “establecer un marco teórico” que evalúe la conveniencia de activar estos límites, según informan fuentes cercanas al proceso. En particular, el trabajo se ha centrado en recopilar datos históricos sobre la concesión de hipotecas y en revisar investigaciones previas sobre la implementación de estos límites en otros países. Fundamentalmente, se ha estado elaborando modelos teóricos sobre los beneficios y costos de introducir este tipo de medidas, analizando las condiciones que justificarían activar estos límites y hasta qué punto podrían restringir el acceso al crédito. “Es una discusión que incluso tiene tintes políticos sobre cómo implementar estas cuestiones sin endurecer el acceso al crédito en un momento como este,” aclara una fuente interna del supervisor. Se espera que el Banco de España ofrezca más detalles sobre el avance de estos trabajos en su informe de estabilidad financiera del segundo semestre, que se publicará la próxima semana.

Al concluir este análisis teórico, la Dirección General de Estabilidad Financiera presentará su evaluación a la alta dirección del regulador nacional, encabezada por el gobernador, José Luis Escrivá. Serán estas instancias las que tomen la decisión final sobre si se dan las condiciones para activar estos límites en los préstamos hipotecarios.

La introducción de límites en las hipotecas es una medida que el Banco Central Europeo (BCE) considera favorable. De hecho, solo tres países (España, Alemania e Italia) aún no han implementado estas restricciones. Hasta ahora, el supervisor europeo ha tratado de incentivar que los bancos eviten conceder hipotecas excesivamente arriesgadas, en lugar de imponer prohibiciones directas. Por ejemplo, penalizaba en los cálculos del capital regulatorio mínimo exigido a las entidades la concesión de préstamos que superaran el 80% del valor del inmueble, pero ahora están considerando ir más allá.

Fuentes del sector financiero indican que los bancos esperan recibir pronto novedades sobre este tema. También creen que el impacto no será muy significativo, dado que a diferencia de la época de la burbuja, los bancos son ahora más rigurosos al conceder hipotecas. Sin embargo, desde hace meses observan con escepticismo cualquier medida que implique una mayor carga regulatoria para el sector, considerando que esta ya es bastante elevada y debería ser simplificada y reducida.

La fuerte demanda de hipotecas, sumada a los altos precios de los inmuebles y las dificultades que enfrenta un sector de la población, como los jóvenes, para acceder a la vivienda, está llevando a que los bancos comiencen a mostrarse más flexibles. Algunas entidades ya ofrecen préstamos que superan el 80% del valor del inmueble, a menudo vinculados a la concesión de avales públicos por el 20% restante, proporcionados por diversas comunidades autónomas y el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Tras las reducciones en las tasas de interés a principios de año, los bancos han optado por compensar la disminución en los ingresos resultante de esto incrementando el volumen de préstamos.

A pesar del notable aumento en los precios de la vivienda, el Banco de España aún no lo considera un motivo de preocupación. En el último informe de estabilidad financiera, calificaba los riesgos asociados como moderados, debido a la robustez de la demanda en relación con la oferta. También evaluó que los criterios de concesión de hipotecas eran estables y que algunas ratios que se monitorean de cerca, como la relación entre el préstamo y los ingresos del hipotecado o los intereses que deberá abonar, se mantenían en niveles contenidos en comparación con la serie histórica.