El costo de la vivienda comienza a desacelerar los mercados más dinámicos | Economía

La combinación de una demanda constante y una oferta estancada ha derivado en un enorme problema de acceso a la vivienda. Este complejo cóctel ha comenzado a evidenciar limitaciones en algunos de los mercados más activos. La fatiga, aunque no es generalizada, empieza a notarse en lugares como Madrid, Canarias o Baleares. La escasez de vivienda nueva y el aumento progresivo de los precios en áreas ya muy saturadas han disminuido la euforia de un mercado que comienza a sentir cómo cada vez es más difícil concretar transacciones, explican los expertos. Sin embargo, advierten que esto no implica necesariamente una caída en los precios.

Los datos más recientes sobre transmisiones inmobiliarias del Ministerio de Vivienda, publicados este miércoles, revelan que la venta de casas en el segundo trimestre de este año aumentó un 3,1% en toda España. No obstante, este porcentaje contrasta con el descenso de operaciones en cinco comunidades, especialmente en Madrid, donde se registró la caída más significativa (-7,1%). Aunque el movimiento de Semana Santa, que en 2024 se celebró en marzo y este año ha caído en abril, podría explicar parte de esta diferencia, otras fuentes estadísticas indican que el enfriamiento en el mercado inmobiliario madrileño va más allá.

Esto se evidencia en los datos proporcionados por los notarios: Madrid ha acumulado cuatro meses consecutivos de caídas interanuales en el número de operaciones de compraventa de viviendas. En julio, el último mes disponible, la reducción fue del 15,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Esta es la caída más pronunciada en 20 meses y, junto con los descensos en otras comunidades, está afectando el mercado en general, llevando a una evolución negativa. Según los notarios, en el séptimo mes se vendieron en España 71.500 casas, lo que representa 758 menos que hace un año (-1%).

A pesar de que el mercado de Madrid es “dinámico”, donde se edifica más que en otras áreas, para José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra, es evidente que hay una “ralentización” en comparación con otras partes del país. “En Madrid, se está sintiendo una presión creciente que está haciendo que, por ejemplo, se tarde un poco más en vender un piso. El número de días para la venta está aumentando. Los últimos datos indican un incremento del 18% en el tiempo de venta”, explica.

No obstante, esta ligera parálisis no está conduciendo a una disminución de precios, sino más bien a lo contrario. “Que haya menos operaciones puede estar relacionado con una oferta limitada, por lo que, aunque el número total de transacciones disminuya, las ventas realizadas pueden ocurrir a precios elevados”, puntualiza García Montalvo.

Según los datos de los Notarios, el precio medio nacional del metro cuadrado de un piso se situó en julio en 2.193 euros, mientras que en Madrid alcanzó 3.837 euros, un 15,3% más que en julio de 2024. Es decir, hubo menos operaciones, pero el precio medio de las viviendas se incrementó. Esta conclusión también se respalda con la estadística de la tasadora Tinsa by Accumin, publicada esta semana. Los datos de la mayor tasadora de vivienda en España indican que el valor medio de los pisos aumentó un 11,7% en el tercer trimestre, siendo el incremento en Madrid del 19,4%. Este es el más alto del país, seguido de Baleares (14,8%), otra comunidad que ha mostrado descensos en operaciones en los últimos meses.

Sin cambio de tendencia

A pesar de la caída general en las operaciones en España en julio, los analistas del Centro de Información Estadística del Notariado consideran que aún es prematuro hablar de un cambio general en la tendencia. “Julio es un mes que tradicionalmente presenta un notable dinamismo en las compraventas, mientras que agosto suele estar entre los meses de menor actividad debido al periodo vacacional”, explican. Sin embargo, el tropiezo de este año en julio “no debería interpretarse todavía como un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario”. El contexto observado “sigue siendo de crecimiento, aunque con una intensidad menor en los últimos meses en comparación con el periodo del último trimestre de 2024 y el primero de 2025, lo que sugiere un cierto enfriamiento en el mercado, pero no una contracción, por el momento”, agregan.

Paralelamente, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda continúan con un crecimiento interanual sostenido desde abril de 2024, impulsados tanto por la disminución del costo del crédito derivado de la tendencia a la baja de los tipos de interés, como por el aumento del precio de la vivienda. Ambos factores están llevando a un mayor uso de la financiación hipotecaria por parte de los compradores y ayudan a explicar el incremento en la cuantía promedio de los préstamos. En julio, el importe de las hipotecas concedidas para la adquisición de vivienda en Madrid creció un 20,8%. En este caso, Asturias registró el mayor aumento, del 29,6%.

Ignacio Ezquiaga, doctor en Económicas por la UAM e investigador de Funcas, advierte que los datos sobre ventas de viviendas de segunda mano son “muy volátiles”, dado que muchas operaciones no se registran correctamente. Por ejemplo, aquellas en las que se compra un piso para rehabilitarlo y volver a ponerlo en el mercado (un fenómeno conocido como flipping) o cuando se producen cambios de propietario dentro de un mismo grupo. Aun así, el experto señala que la situación actual en Madrid, aunque no es “dramática”, presenta una explicación particular en comparación con otras comunidades “debido a la caída en la oferta de vivienda nueva”.

En una situación similar a la de Madrid, con cuatro meses de caídas consecutivas según los datos notariales, pero con volúmenes mucho menores, están Cantabria (-8,2% en julio) y Canarias (-11,7%). Ninguno de los grandes mercados autonómicos de vivienda (Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana, además de Madrid) ha logrado escapar de un descenso en las ventas en los últimos meses; solo tres comunidades (Castilla y León, Castilla-La Mancha y Galicia) pueden presumir de un año de crecimiento sostenido. Esta situación contrasta con la evolución de los precios: en julio, no hubo disminuciones en ningún territorio.